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반디앤루니스 리뷰

토지경매전문가들이 반값에 낙찰 받아 지목변경으로 4배의 수익을 올리는 땅투자 비법을 알려준다. 일반인도 알기쉽게 부동산 최신이론과 낙찰 받은 토지를 지목변경하는 최고급이론까지 다양한 투자기법을 현장사례를 중심으로 이해하기 쉽게 소개하고 있다. 현 정부의 토지정책부터 토지를 고르는 법, 토지경매절차, 유의할 점 등 토지경매에 대해 하나부터 열까지 자세하게 알려주고 있다.

*부록으로는 용도별 건출물과 농지취득자격증발급심사요령이 실려있고, 디지털태인 경매정보 무료이용 쿠폰을 제공한다.

출판사 리뷰

“반값에 낙찰 받아,
지목변경으로 4배의 수익을 올리는 최고의 땅투자 비법”

경매로 반값에 낙찰? 진짜 고수는 경매로 4배 번다!
부동산투자, ‘토지경매’로 한방에 해결하자!

시세보다 저렴하게 부동산을 구입하고 싶다면, 경매로 낙찰 받으면 된다. 잘만 고르면 시세의 반값에 알짜부동산을 내 것으로 만들 수 있다. 그러나 그걸로 끝이다. 만약 당신이 경매를 통해 반값에 토지를 낙찰 받은 후, 한걸음 더 나아가 그 토지의 서류상 지목을 변경할 수 있다면 무려 4배의 수익을 올릴 수 있다!

이 책은 한국 최고의 ‘경매전문가’와 ‘지목변경의 전문가’가, 알짜 땅을 고르는 방법부터 경매를 받아 지목을 변경하기까지의 전 과정을 일반인들도 알기 쉽게 풀어쓴 최고의 땅투자 비법을 담은 책이다.

진정한 토지경매는 반값에 낙찰 받은 것으로 끝나지 않는다!

지금까지 경매의 관점을 부동산을 싼값에 낙찰 받는 데에만 집중했다면, 지금부터 관점을 바꿔라. 투자수익을 극대화하기 위해선 싼값에 토지를 낙찰 받아 지목변경을 통해 땅의 가치를 높여야 한다. 그러므로 토지의 권리분석보다는 ‘부동산 분석’에 초점을 맞춰야 하며, 이것은 최근의 추세이기도 하다.
따라서 이 책에서는 지목변경이 가능한 경매토지를 선별하는 데 포인트를 두었으며, 토지분석에 많은 비중을 할애했다. ‘디지털시대의 지적도 보는 법’ 등 최신 이론과 낙찰 받은 토지를 ‘지목변경’하는 최고급 이론 등, 다른 책에서는 절대 접할 수 없는 투자기법들이 현장사례를 중심으로 생동감 있게 소개되고 있다.

리스크를 최소화하는 불황기 최고의 재테크 방법, 경매에 그 답이 있다!
일반인도 알기 쉬운 경매절차와 권리분석 방법에 대한 설명은 기본!

불황기일수록 경매의 장점은 더욱 빛을 발한다. 바로 지금이 그때다. 가격 경쟁력도 있고, 입찰 경쟁률도 높지 않기 때문에 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 부동산 취득이 가능한 상황이다. 게다가 정부는 끊임없이 규제를 완화하면서 부동산에 투자하라는 신호를 계속 내보내고 있다.
가급적 최대한 저렴하게 부동산을 취득하는 노력을 기울이는 것이 향후에 발생할지도 모를 투자 리스크를 최소화 할 수 있다. 불황기에 리스크를 최소화함으로써 수익을 창출하고 가치 투자를 이끌어낼 수 있는 재테크 수단, 바로 경매에 그 해법이 있다.
그러나 시세가 싸다고 무조건 매수했다간 오히려 큰 낭패를 볼 수 있다. 이 책은 토지경매에 포커스를 맞춰 경매절차와 정확한 권리분석은 물론 경매현장에서 꼭 알아야 할 지식들을 일반인들이 쉽게 따라할 수 있도록 사례를 중심으로 설명했다.

당신이 몰랐던 경매의 재발견! ‘경매’와 ‘지목변경’의 과학적 결합!
똑같은 땅인데 서류상의 지목만 변경하면 땅값이 오른다?

‘지목변경’은 건물을 지을 수 없는 땅의 지목을 변경하여 건물을 지을 수 있는 땅으로 만드는 투자방법으로, 똑같은 그 땅인데 서류상의 지목만 바꾸면 땅값이 오르는 과학적인 땅투자 비법이다. 토지경매 실전에서는 낙찰 받은 토지를 지목변경하는 것이 아니라, 입찰 전에 부동산분석 단계에서 지목변경이 가능한 토지인지 여부를 분석하고 입찰에 응해서 낙찰을 받는 역순으로 이루어진다. 이 책 역시 실제와 같은 순서대로 진행된다.

2009년 부동산시장, ‘10년 주기’ 새로운 사이클이 시작되었다!
IMF 이후 ‘부의 이동’을 가져다 줄 이 시대 마지막 기회

언제가 투자의 적기냐는 질문에 이 책의 저자들은 “시장이 두렵거든 IMF 시대를 기억하라”라고 대답한다. 얼음장 밑에서도 생명체는 절대 때를 놓치지 않고 새 봄의 싹을 틔우 듯, 부동산 시장도 침체와 하락의 한파 속에서 한 구석에서는 조용히 ‘경매 시장’이 기지개를 켜고 있다는 것이다. 또한 토지시장의 흐름을 읽으라고 조언하며, 독자들을 위해 달라진 MB정부의 토지정책에 대한 분석도 빼놓지 않았다.

워렌버핏은 “대부분 시장 참가자들이 공포를 느낄 때 탐욕을 가져야 하고, 다른 사람이 탐욕적일 때는 공포감을 가져야 한다”고 말했다. IMF 이후 부의 이동을 가져다 줄 이 시대 마지막 기회가 당신 곁을 스쳐가고 있으며, 기회는 행동하는 자만이 움켜쥘 수 있다.

농지가 산지보다 더 투자가치가 있다?

토지전문가 중 농지전문가는 많이 있지만 산지전문가는 없다. 그리고 주요 투자대상으로서 농지를 추천한다. 이것은 투자의 규모와 금액에 관련되어 잉ㅆ기 때문이다. 산지는 대부분 농지에 비해서 토지의 규모와 금액이 크기 때문에 일반인들이 재테크 수준에서 하는 투자는 농지가 주요대상이 될 수 밖에 없으므로, 농지를 추천하고 농지전문가라고 소개해야 시장과 투자자들의 관심을 끌 수 있는 것이다. 결국 농지와 산지의 투자가치와 관련하여 서로 장단점이 있기는 하지만 종합적으로 판단할 때는 우열의 차이가 없다. 오히려 지목상 분류인 농지냐 산지냐 보다는 '용도지역'이 투자가치를 판단하는 데 결정적인 키 역할을 한다.
-->농지가 투자대상이 넓을 뿐이다!
-p.39

제1부 토지시장의 흐름을 읽어라! MB정부 토지정책
01 개발할 수 있는 ‘토지의 공급’을 늘려라
02 용도지역의 통합 단순화
03 농업진흥지역 해제
04 산지 규제완화와 개발가능한 산지의 공급확대
05 그린벨트 해제
06 군사시설 보호구역 해제 및 완화
07 2009년 관리지역 세분화 확정 시행
08 토지투자의 아마추어리즘 극복하기

제2부 최고의 땅을 골라라! 토지의 가치평가
01 토지가격의 여러 가지 표현
02 가치평가의 전통적 기준, ‘좋은 입지’
03 가치를 쉽게 판단할 수 있는 ‘지목’
04 전문가들의 가치평가 기준, ‘용도지역’

제3부 단계별로 배워보는 토지경매절차
01 경매와 공매
02 강제경매와 임의경매
03 경매신청과 집행법원
04 개시결정 및 개시결정문에 대한 채무자 송달
05 현황조사와 감정평가
06 배당요구종기일
07 매각조건의 결정
08 매각기일과 매각결정 기일
09 매각기일 매수신청자격 및 준비물
10 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인 결정
11 즉시항고
12 잔대금 납부 기한
13 소유권이전등기 및 말소등기촉탁
14 부동산 인도명령
15 배당기일

제4부 투자할 토지경매 물건을 찾아라!
01 대법원경매 정보 사이트 활용하기
02 사설경매 사이트, 디지털태인 활용하기
03 대법원경매 사이트와 사설경매 사이트의 차이

제5부 토지분석의 첫걸음, 문서분석
01 반 박자 빠른 ‘온라인 문서 발급’
02 토지투자 4대 문서
03 전문가들의 ‘실전 4대문서 해석’

제6부 경매투자의 중심, 권리분석
01 말소기준권리
02 소멸주의에 대하여
03 인수주의
04 채권자와 잉여주의
05 임장활동은 필수
06 토지에 대한 유치권
07 토지경매에서 법정지상권
08 선순위지상권과 선순위지역권
09 선순위 처분금지가처분과 선순위 소유권가등기
10 토지등기부등본과 권리순위
11 배당연습하기

제7부 현장답사, 디지털 시대의 지적도 보는 법
01 실전 지도 보는 요령 ‘지적도·임야도’
02 지적도와 임야도를 합친 지적임야도
03 현장답사 전 준비해야 할 사항
04 현장 토지를 찾아라
05 현장에서 확인해야 할 사항
06 관할 시군에서 확인해야 할 사항

제8부 콕 찍어 돈 되는 농지·산지를 골라라
01 돈 되는 ‘전답과’를 고르는 ‘농지투자법’
02 돈 되는 ‘임야’를 고르는 ‘산지투자법’
03 ‘농지투자 vs 산지투자’ 누가 더 유리할까?

제9부 실전, 토지경매 입찰과정 이해하기
01 기일입찰 진행과정
02 기간입찰 진행과정

제10부 토지경매에서 유의해야 할 물건
01 토지경매 권리분석, 이것만은 알아두자
02 개발허가가 불가능한 ‘연접개발제한’에 묶인 토지
03 건물 신축과 진입로 개설이 불가능한 ‘완충녹지’
04 진입로로 개설이 가능한 ‘접도구역’
05 분묘가 있는 토지 ‘분묘기지권’
06 역발상 투자 ‘하자나 함정을 투자의 지렛대로 삼아라’

제11부 낙찰 받은 토지 두 배로 지목변경
01 지목변경 5단계 전략
02 건축할 수 있는 건축물을 확인하라, ‘용도지역’
03 개발가능 규모를 확인하라, ‘연접개발제한’
04 허가도로를 확보하라, ‘진입로’
05 위임구역을 확인하라, ‘군사시설보호구역’
06 퇴수로를 확보하라, ‘하수처리’
07 특별한 접근을 요하는 ‘특별대책지역 1권역’
08 4대강 수변구역

부록
용도별 건축물과 농지취득자격증명발급심사요령