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출판사 리뷰

임대차3법(계약갱신청구권,전월세상한제, 임대차신고제)이 이렇게 바뀌었습니다.
1. 계약갱신청구권 도입 1
2. 직접거주 갱신거절에 대한 손해배상 2
3. 전월세 상한제 3
4. 분쟁조정위원회 확대 설치 3
5. 주택임대차보호법 공동소관 3
6. 임대차 신고제 3
■ 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나요? 5
■ 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나요? 5
■ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요? 5
■ 법 시행 시 계약기간이 남아있으면 모두 갱신 요구 할 수 있나요? 6
■ 세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후에도 계약갱신 청구가 가능한가요? 6

■ 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? 7

■ 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있나요? 7

■ 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나요? 8

■ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요? 9
■ 계약갱신하면서 임대료가 올라 전세대출을 늘릴 예정인데, 집주인의 동의를 받아야 하나요? 9
■ 법 시행 이후 계약기간이 만료되어 새로운 세입자와 계약을 했는데, 기존 세입자가 계약갱신을 요구할 수 있나요? 10

■ 임대인이 매도하려는 목적으로 갱신 거절이 가능한가요? 10
■ 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나요? 11
■ 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야 하나요? 13
■ 개정 주택임대차보호법 시행으로 임대인의 재산권이 침해되지는 않나요? 15
■ 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 1년에 5% 제한인가요? 무조건 5%를 올려야한다는 것인가요? 16

■ 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나요? 17

■ 계약갱신청구권 행사 시 전세를 월세로 전환이 가능한가요? 18
■ 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나요? 18

■ 법 시행 이전에 임대인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가 가능한가요? 18

■ 법 시행 이전에 임대인이 바뀌고, 바뀐 임대인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나요? 19

■ 전월세상한제 언제부터 적용되나요? 19
■ 2020년 9월 30일에 만료되는 임대차계약의 경우 언제까지 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는지요? 19

■ 지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면, 존속중인 계약에도 모두 소급 적용되는지요? 20

■ 임대차법 시행당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? 20

제1장 주택임대차란 무엇입니까?
제1절 타인 주택은 어떤 방법으로 이용하나요?
1. 타인 주택의 이용 형태 22
2. 전세권과 임대차 22
3. 「주택임대차보호법」의 우선 적용 등 24
■ 다른 사람의 주택을 이용하는 방법은 어떠한 것들이 있나요? 25

제2절 주택임대차법은 누구에게 적용되나요?
1. 주택임대차보호법의 의미 26
2. 주택임대차보호법의 보호 대상 26
■ 재외동포도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요? 28
■ 직원 숙소로 회사가 임차한 주택도 주택임대차보호법이 적용되는지요? 31
3. 주택임대차보호법의 적용 범위 33
■ 옥탑방을 주거용으로 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지요? 34
■ 임차주택의 일부를 점포로 사용한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지요? 36

■ 동의 받은 전대차의 경우 전차인이 전입신고를 하지 않았을 때 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요? 39

■ 토지분할로 지번 변경된 후에도 주민등록상 주소변경을 하지 않은 경우에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요? 41

■ 같은 담장 내 3필지 토지 중 임차주택 부지가 아닌 지번으로 전입한 경우에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요? 43

■ 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 45

■ 미등기주택을 임차한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지요? 46
4. 주택임대차보호법의 적용 제외 48

제3절 주택임대차보호법의 주요내용은?
1. 대항력 49
2. 우선변제권 49
■ 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권가 불이익을 당할 염려가 없는지요? 50
3. 임대차 존속기간의 보장 53
4. 계약갱신청구권 53
5. 직접거주 갱신거절에 대한 손해배상 54
6. 전월세 상한제 55
7. 소액임차인의 최우선변제권의 인정 55
8. 임차권등기명령제도 56
[서식]주택임차권등기명령신청서(아파트를 임차한 경우) 57
9. 차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한 59
■ 재계약시에도 주택임대차보증금의 증액제한규정이 적용되는지요? 60
10. 주택임대차분쟁조정위원회의 설치 62
11. 주택임대차표준계약서의 우선 사용 62
[서식]주택임대차분쟁조정신청서 63

제2장 주택임대차계약은 어떻게 체결하나요?
제1절 주택임대차계약시 확인해야 할 것은
무엇이 있나요?
1. 계약 전 확인 사항 100
2. 부동산등기부 확인 100
3. 등기된 권리의 순위 104
■ 담보가 등기된 주택을 임차하면 보호받을 수 있는지요? 106
■ 공인중개사를 통해 주택임대차계약을 체결하는데, 임차인이 따로 등기부를 확인해야 하나요? 108
4. 확정일자 등 확인 109
5. 임대차계약 109
■ 주택임대차계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께 이사를 하여 거주하고 있는데 진짜 집주인이 따로 있다면 어떻게 해야 하나요? 111

■ 명의신탁자와 주택임대차계약을 한 경우의 임차인은 보호를 받을 수 없는지요? 113

■ 부인이랑 임대차 계약을 체결해도 괜찮을까요? 116
■ 임대주택법에 위반하여 체결된 임대차계약은 효력이 있는지요? 119
6. 임대차계약서의 작성 122
[서식]주택 임대차표준계약서 125
■ 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지요? 137
7. 임대차계약의 특약 사항 139
8. 임대차계약 후 받아야 할 서류 140
[서식]중개대상물 확인？설명서 141

제2절 전·월세
1. 전·월세 실거래가 확인 145
■ 주택 임대차 계약을 체결하려는데, 주변에서 계약기간을 1년으로 하라고 합니다. 어떻게 하는 것이 좋을까요? 146
2. 부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수 147
■ 계약 만료 전 이사할 경우, 중개수수료는 누가 부담하는지요? 152
■ 공인중개사가 이러한 법정수수료를 초과하여 부가가치세를 수령하는 것이 법률의 규정에 위반되는지요? 154

■ 중개업자가 자필로 서명하지 아니하고 성명이 새겨진 고무인을 찍거나 컴퓨터를 이용하여 성명을 전산으로 출력한 계약서를 사용하는 것이 \"서명\"에 해당되는지요? 155
3. 전월세자금 대출 157
제3절 보증금 보호
1. 보증금의 보호 157
■ 임차주택을 경락받은 임차인의 보증금반환채권이 소멸되는지요? 159
■ 공사대금조로 임대보증금을 받기로 한 경우 부동산이 제3자에게 임대되지 않았으므로 보증금을 지급해줄 수 없다고 하는 경우 무작정 기다려야만 하는지요? 161

■ 실제 지번이 ‘산○○번지’인데, ‘산’자를 누락하여 전입신고한 경우에 주택임대차보호법의 대항요건으로서 유효한지요? 165

■ 임차인의 배우자만 주민등록전입이 된 경우에도 대항력 인정되는지요? 167
■ 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우에 대항력 있는지요? 168
■ 은행직원의 임대차 조사에서 임차사실을 숨긴 임차인에게 불이익이 없는지요? 170

■ 다가구주택 103호를 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. 대항력을 취득할 수 있을까요? 173

■ 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우에 대항력은 어떻게 해야 하나요? 174

■ 착오로 다른 지번에 전입하였다가 후에 정정한 경우 대항력 취득시점은 언제인가요? 176

■ 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력은? 178
■ 연립주택의 전입신고 시 층·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력을 취득함에 문제가 없는지요? 180

■ 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요? 182

■ 두 필지 위에 축조된 임차주택을 하나의 지번으로 전입신고한 경우에 대항력을 취득할 수 있는지요? 184

■ 가족은 남겨둔 채 임차인의 주민등록만 일시 옮긴 경우 대항력은? 186
■ 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력은? 188
■ 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점은 언제인가요? 190

■ 임대아파트 임차인이 소유권 취득한 경우 그 전에 입주한 전차인의 대항력은? 192

■ 연립주택의 103동을 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 한 경우에 대항력을 취득할 수 있을까요? 194
■ 입주와 전입신고 사이에 근저당권이 설정된 경우 대항력 취득시점은 언제인가요? 195

제4절 우선변제권
1. 우선변제권 197
[서식] 임차보증금반환채권 부존재확인의 소 198
■ 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점은 무엇인지요? 202

■ 임대차를 등기하는 제도는 없다는데, 전세권등기를 해야 하나요? 208
■ 등기부상의 주소와 주민등록상의 주소가 다를 경우 어떻게 되나요? 209

제5절 주택임대차 등기의 효과와 절차
1. 주택임대차 등기 210

제3장 입주생활 후 발생하는 문제는
이렇게 해결하세요.
제1절 임차료
1. 차임의 지급 및 연체 214
[서식]내용증명: 주택임대차 계약해지(임대료 연체) 216
2. 차임 또는 보증금의 증감청구 217
[서식]답변서(임차료청구에 대한 항변) 219
■ 근저당권 설정 후 증액된 주택임차보증금은 보호받을 수 없는지요? 221
■ 가등기 후 증액된 주택임차보증금을 어떻게 주장할 수 있는지요? 223
■ 집주인이 전세금을 올려 달라고 하여 올려줬는데 증액분도 자동으로 우선변제권을 획득할 수 있나요? 225

■ 집의 주변 시세가 많이 하락하여, 보증금을 조금 내리고 싶습니다. 어떻게 해야 하나요? 226

■ 집주인이 주변시세가 많이 올랐다며, 보증금을 올려달라고 합니다. 올려주어야 하나요? 228
[서식]조정신청서(임차보증금 감액청구) 229

제2절 당사자의 권리·의무
1. 임차인의 권리·의무 237
■ 임차보증금에 대한 전부명령 송달 후 연체된 월세의 연체차임도 공제되어야 하는지요? 239

■ 임차인이 보증금에서 연체된 월세의 공제를 주장할 수 있는지요? 240
[서식]부속물매수청구서 243
■ 공동임차인 각자에게 밀린 임차료 전액을 청구할 수 있는지요? 245
■ 반대의무 이행 없이 임차주택을 명도하지 않고도 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있는지요? 247

■ 임차인의 권리와 임대차 계약 후 해야 할 일이 무엇들이 있는지요? 250
■ 다른 사람이 계약을 않을 경우에 임대인이 월세를 다 부담해야 하는지요? 251

[서식]건물인도 등 청구의 소(원상회복과 인도청구) 252
2. 임대인의 권리·의무 254
■ 동시이행항변권으로 임차건물 계속 점유 시 임차보증금 중 월세 상당액을 공제하고 잔액만 반환하겠다고 주장하는 것이 타당한지요? 255

■ 임차한 주택의 수선의무는 누구에게 있을까요? 259
■ 임대주택 분양제한기간 만료 후 임대인의 임대차계약 해지권 있는지요? 261
■ 임차건물에 도둑이 든 경우 임대인에게 손해배상책임이 있는지요? 264
[서식]누수로 인한 임대차계약 해지 통지 및 보증금 반환청구 266
■ 임차주택이 양도된 경우 양도인의 주택임차보증금채무가 소멸되는지요? 269
■ 신탁법에 따라 신탁된 임차주택 수탁자가 재정이 부실한 경우 임차보증금반환청구를 할 수 있는지요? 270

[서식]임차보증금반환청구의 소(임대차기간 1년 6월 만료, 다가구 주택) 272
[서식]임차보증금반환청구의 소(임대차기간 1년 만료, 다세대 주택) 274
[서식]임차보증금반환청구의 소(지하방, 누수를 원인으로 계약해지) 276
[서식]임차보증금반환청구의 소(계약기간 만료, 아파트) 278

제3절 임대차 승계
1. 임차권 양도의 제한 280
■ 임대인의 동의 없는 주택전대차계약을 한 경우 집주인 퇴거를 요구하는데 이에 응할 의무가 있는지요? 282

■ 전차인이 임차주택을 직접 임대인에게 명도한 경우에 그 효력은 어떻게 되는지요? 284

■ 임대인이 승낙한 전대차에서 전차인의 과실로 임차주택이 소실된 경우 어떻게 되는지요? 286

■ 장기여행 등으로 임대차된 집을 비울 경우에 다른 사람에게 짧은 기간 임대하는 것이 가능할까요? 289
2. 전대차의 제한 292
■ 집주인의 허락 없이 빈방을 다른 사람에게 월세를 줘도 될까요? 294
■ 임대인의 동의 없는 주택전대차계약을 한 경우 집주인 퇴거를 요구하는데 이에 응할 의무가 있는지요? 298
[서식]건물인도청구의 소(무단전대, 주택상가 겸용) 301
3. 사망 등에 대한 임차권의 승계 304
■ 피상속인의 사실혼배우자에게도 주택임차권이 승계되는지요? 305
[서식]임차보증금반환청구의 소(임차인이 사망하여 상속인들이, 주택) 307
■ 상속인이 임대차 계약서를 다시 작성해야 하나요? 310
■ 동거남이 사망한 경우에 이 집에서 바로 나가야 하나요? 311
4. 임대인의 지위 승계 312
■ 임대차계약기간 중 임대인이 변경되면, 임차인의 지위는 어떻게 되나요? 314

■ 집주인이 바뀐 경우에 새 주인이 나가라고 하면 나가야 하나요? 315

제4절 임대차계약의 갱신
1. 당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 317
[서식] 임대차계약 갱신청구서 318
[서식] 임대차계약 갱신거절통지서 319
■ 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간은 어떻게 주장할 수 있는지요? 322
■ 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절로 보아야 하는지요? 324

■ 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? 326
[서식]건물인도 등 청구의 소(묵시적 갱신후 임대차 기간만료, 주택) 327
■ 계약기간이 끝났는데도 집주인은 계약갱신에 대해 별다른 말이 없는 경우에 주택임대차계약은 어떻게 되나요? 331

■ 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간이 지난 후 집주인은 명도를 요구해도 되는지요? 333

제4장 임대차가 종료되면 어떤 조치를
해야 하나요?
제1절 주택임대차계약의 종료
1. 주택임대차의 종료 원인 336
■ 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지요? 337
■ 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지요? 339
[서식]임대차계약 해지통지서 341
[서식]임대차계약 해지 통지 및 보증금 반환청구 344
■ 임차주택에서 원인불명의 화재가 발생한 경우 임차보증금은 반환받을 수 있는지요? 347

■ 임차인의 이행지체 중 그 과실 없이 임차건물반환이 불가능해진 경우 손해배상책임을 져야 하는지요? 349

■ 임차인이 임차주택을 매수한 경우 주택임차권은 소멸되는지요? 351
[서식]임차보증금반환청구의 소(계약기간 만료, 아파트) 354
■ 임차인이 주택의 하자로 사망한 경우 공작물소유자인 집주인에게 민·형사상 책임을 물을 수 없는지요? 358

■ 대항력 있는 주택임차권을 전세권 등기한 경우 주택임차권과 전세권 중 어느 것에 의하여 보호를 받게 되는지요? 360

■ 계약 기간이 만료되었는데 집주인이 보증금의 반환를 거부하는 경우에는 월세를 안 내도 되나요? 362

■ 자취를 하던 중 군 입영통지서를 받았습니다. 임대차 계약기간이 남았는데 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 364

제2절 보증금의 회수
1. 임차권등기명령 신청 366
2. 임차권등기명령제도 366
■ 주택임차권등기와 민법에 의한 임대차등기와는 어떠한 차이가 있는지요? 367
■ ‘주택임차권등기’가 된 집을 임차한 경우 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요? 370

■ 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사 갈 경우 해결방법이 없는지요？ 374

■ 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기가 임차주택의 경매 시 우선변제를 받을 수 없다고 하는데 사실인지요? 376

■ 임차기간 만료 전 임차권등기명령으로 주택임차권등기 가능한지요? 378
■ 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법은 없는지요? 379

[서식]임차권등기명령신청서(다세대주택) 381
[서식]주택임차권등기명령신청서(아파트를 임차한 경우) 383
[서식]주택임차권등기명령신청서(주택의 한 개층 중 일부만을 임차한 경우) 385
[서식] 주택임차권등기명령취하 및 해제신청서 388
3. 임차권등기의 효과 390
■ 임차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계인지요? 392
■ 담당 공무원의 실수로 말소된 주택임차권등기의 효력은 어디까지 인지요? 395

■ 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인에게 별제권이 인정되는지요? 398
■ 계약 기간의 만료되었는데 보증금은 새로운 세입자가 들어오면 준다고 하는 경우에 믿고 이사를 가도 될까요? 400
4. 소액보증금 우선변제권 402
■ 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위는 어떻게 되는지요? 403
■ 가정공동생활을 하는 임차인들 각각 소액임차인이 되는지요? 405
■ 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 관계는 어떻게 되는지요? 409
■ 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미는 무엇을 의미하는지요? 412

■ 계약해제로 임대인의 소유권등기 말소 시 주택임차권의 보호요건은 무엇인지요? 414

■ 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우 배당관계는 어떻게 되는지요? 417

■ 임차주택이 경매개시 되었을 경우 소액임차인의 권리신고 겸 배당요구 신청절차는 어떻게 되는지요? 419

■ 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한은 언제까지 하여야 하는지요? 420
■ 배당요구 하지 않은 소액임차인의 매수인에게 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 있는지요? 422
4-3. 우선변제권의 효과(보증금 중 일정액의 보호) 423
■ 임차주택 경매 시 소액임차인으로서 최우선변제권을 인정받을 수 있는지요? 424

■ 채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우에도 소액보증금을 최우선변제를 받을 수 있는지요? 428

■ 전입신고를 6개월 늦게 한 사이에 저당권이 설정된 경우에 1년쯤 지나 은행이 경매를 신청했는데 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요? 430

부록
1. 주택임대차보호법 434