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반디앤루니스 리뷰

경매 투자 잘못해서 숨넘어가는 사람들에게
우 박사가 보여주는 낯선 처방전!

경매판은 말로는 부자 만드는 ‘대박 투자판’이라고들 하지만, 실상은 투자자를 죽일 수도 있는 ‘쪽박 경매’ 투자가 다반사로 벌어지고 있다. 말로는 대박이라고 하지만, 다섯 명 중 한 명은 경매 투자로 쪽박 차는 것이 경매판의 현실이다. 이에 국내 1호 부동산학 경매 박사인 작가는 《위험한 경매》라는 우울한 제목과 콘셉트의 책을 써서 경종을 울리기는 했지만, 비슷한 유형의 피해는 10여 년이 지난 지금도 여전히 계속되고 있다. 《경매쟁이 목에 걸린 큰 가시 빼내기》는 이러한 《위험한 경매》 시리즈의 완결편에 해당하는 책으로, 《위험한 경매》에서 보여드렸던 ‘경매, NPL 투자 환자’들에게 제시하는 처방전이다.

경매, NPL 투자는 처음부터 끝까지 지뢰밭이다. 잘못 밟는 날에는 발목 부상은 기본이고 목숨까지도 위태로울 수 있는 도박판 중의 도박판이다. 입으로는 성공 투자의 달콤함을 노래하는 사람들이 있지만, 초보 투자자가 한두 건 투자로 대박 물건을 만난다는 것은 있을 수 없다. 준비 안 된 대박 경매란 어디에도 없다. 경매의 실제 피해 유형부터가 살벌하기 그지없다. 입찰보증금을 날리거나, 당권 매입 후 배당받는다는 NPL판에서 본전도 못 찾거나, 이런저런 실수로 시세보다 비싸게 낙찰받거나, 낙찰받은 부동산의 권리에 잘못이 발생하기도 하고, 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나, 명도에 가로막혀 소유자 행세도 못 하고, 처분하지 못해 빠져나오지 못하는 것 등이다. 어떤 유형이든 치명적인 피해를 가져다주기는 마찬가지다.

“강해서 살아남은 것이 아니라 살아남아서 강하다!”라는 말이 유난히 잘 어울리는 곳이 경매판이다. 패하려고 전쟁을 시작하는 멍청한 군주가 없듯이, 망하려고 경매를 시작하는 투자자도 없다. 그러나 현실은 보통의 노력으로는 평균 이상의 수익률을 경험하기가 어려워지고 있다. 그러다 보니 무리하게 되지만, 무리해서는 좋을 일보다는 손해가 더 많이 벌어지는 것이 세상사다. 저자는 이 책에서 갈수록 치열해지는 경매 전쟁터에서 살아남을 수 있는 방법을 제시했다. 지금까지 약 150여 건을 낙찰받은 저자의 직접적인 경험담을 실례로 들어 위기의식 없이 경매 투자에 도전하려는 이들에게는 준비성을, 이미 뜨거운 경매판에 데여본 독자들에게는 그 해결책을 제시해준다. 날릴 처지에 빠졌던 입찰보증금을 회수하는 법, 명도 문제를 해결책, 체납관리비 함정에 빠졌을 때, 유치권 있는 물건의 요리방법 등 투자를 하다가 벌어지는 다양한 문제의 조리법이 이 책에 담겨 있다. 작가가 제시하는 약간은 낯선 처방전을 이해하면 다양한 위기상황을 모면할 수 있을 것이다.

출판사 리뷰

경매에 투자하면 높은 수익을 올릴 수 있다는 말이 틀린 말은 아니다. 그러나 전제되어야 하는 조건이 하나 있다. ‘잘해야’ 한다. 그것도 아주 잘해야 한다는 것이고, 그러기 위해서는 사전에 ‘공부해야’ 한다. 아무리 바빠도 바늘허리에 실을 묶어서 바느질할 수는 없는 것과 마찬가지다. 기본에 충실하지 않은 투자의 결과는 비참하다. -46쪽

부동산 경매 투자자라면 누구도 피해갈 수 없는 관문이 명도 문제다. 명도 문제는 부동산 경매 투자 진행상 마지막 단계에서 발생한다. 여기에 이르면 더 이상 물러설 곳이 없고, 당초에는 예상하지 못했던 추가 비용이 발생하는 부분이기도 하다. 잔금납부하기 전이라면 저당권을 인수하는 방법 등이라도 동원해서 경매를 취하라도 시켜보겠지만, 이제부터는 오직 전진만이 있을 뿐이다. 말 그대로 오로지 전진만 해야 하는 상황이다. -80쪽

필자가 경험해본 명도에는 어떤 원칙도 없었다. 정규전이 아니라, 끝까지 게릴라전이었다는 말이다. 어떤 교범에도 쓰여 있지 않은 비정규전이 바로 명도전쟁이다. 그러니 힘이 훨씬 더 들고 더 어렵다. 어떻게든 낙찰자에게 한 푼이라도 더 뜯어낼 궁리로 똘똘 뭉친 사람들이 바로 경매당한 부동산을 불법으로 점유하고 있는 사람들이다. 그러니 이들과의 전쟁이 잘 포장된 아스팔트 도로일 리 없다. 명도당하는 사람들을 상대로 하는 강제집행은 최후의 수단이어야 한다. -88쪽

주택임대차보호법에서는 ‘선순위 임차인’과는 달리 ‘후순위 임차인’에게는 대항력을 부여하지 않는다. 대항력을 부여하지 않는 의미는 후순위 임차인은 자신이 전입할 당시 부동산 등기부에 이미 저당권 등 제한물권이 설정된 것을 알고 있는 상태로 전입했기 때문에, 이미 권리를 확보한 제한물권(저당권 등)자의 권리를 해쳐서는 안 되기 때문이다. -107쪽

경매로 소유권을 취득한 집이나 상가건물에 권리 없는 채무자나 임차인이 합법적인 명도를 거부하고 관리비를 체납하고, 막무가내로 이사비 등을 요구하는 경우에 어떤 해결방법이 있을까. 이런 경우 두 가지 해결방법이 있다. 하나는 이사비용 등을 지불하는 방법이고, 또 하나는 강제집행으로 해결하는 방법이다. -149쪽

수상한 유치권을 주장하는 공사업자들에게 한번 밀리기 시작하면 걷잡을 수 없는 상황이 벌어진다. 유치권을 주장하는 공사업자 수를 무서워하지 말아야 한다. 여러 업체를 상대로 당당하게 한꺼번에 협상하는 것이 오히려 낙찰자에게 유리하다. 같은 현장에서 일했다고 하더라도 업체마다 입장이 다르다. 처한 입장들이 서로 달라서 끝까지 공동보조를 취하기란 어차피 처음부터 불가능하다. -232쪽

유치권에 관한 비용협상은 냉정하고 분명하게 해야 한다. 한번 잡은 기선은 강하게 밀고 가야 한다. 조경업자가 유치권을 주장하는 경매 물건이라면 공사가 마지막 단계에서 중단되었다는 것을 의미한다. 이런 경우는 유치권을 주장하는 사람이나 회사가 보통은 대여섯 곳, 많게는 10여 개에 이르는 것이 보통이다. 의외라고 생각하는 분들도 계시겠지만, 개별 접촉보다는 한꺼번에 마무리하는 것이 더 쉽게 마무리할 수 있다. -235쪽

공실 상가나 사무실 등 상업용 부동산을 낙찰받을 때 흔하게 발생하는 일로, 전 소유자가 체납한 관리비는 낙찰로 소유권을 취득한 사람이 대법원 판례에 따라 ‘특별승계인’ 자격으로 납부해야 한다는 점은 독자 여러분도 잘 아는 내용이다. 전용 부분과 공용 부분으로 구성되는 관리비 중 공용 부분에 관한 관리비 중에서 연체료를 뺀 원금만 납부하면 된다. -240쪽

프롤로그

Part 01 경매쟁이 목에 걸린 큰 가시 빼내기
1. 경매쟁이 목에 걸린 큰 가시 빼내기
2. 경매, NPL 투자자 목에 걸린 가시 유형
3. 경매 투자로 성공하기 위한 필수 조건 - 버텨라!
4. 재매각 경매 비율이 10%만 낮아진다면 행복하겠다
5. 자본주의체제에서 노예로 살지 않을 수 있는 방법
6. 인생에서 경험하지 말아야 할 세 가지
7. 돈 벌어도 바꾸지 말아야 할 것들
8. 우 박사, 유튜브 동영상 제작을 시작하다

Part 02 명도라는 가시가 경매쟁이 목에 걸렸을 때
1. 명도라는 가시가 목에 걸려 안 빠지려고 할 때
2. 선순위 주택 임차인과 선순위 전입자 명도할 때
3. 대항력 없는 후순위 임차인과 단순 점유자를 명도할 때
4. 권리 없는 자가 끝까지 이런저런 장난을 칠 때
5. 선순위 임차인이 관리비 밀리고 이사비 요구하면
6. 낙찰자를 봉으로 아는 후순위 임차인을 만나면
7. 이사비용 달라면 일단은 줘라. 사후 회수 가능하다
8. 집행 당일 실제 집행에 소요된 비용도 청구가능

Part 03 경매판의 도깨비 유치권 함정에 빠졌을 때
1. 경매판의 허깨비, 유치권은 어떻게 생겼는가
2. 관리회사가 관리비 못 받았다고 유치권을 주장할 때
3. 경매물건의 단골손님, 사우나 등에서 주장되는 유치권
4. 유익비로 허위유치권 신고했다가 전과자가 된 사례
5. 유익비로 허위유치권 신고했던 물건에 대한 분석
6. 공사업자들이 공사비를 구실로 유치권을 주장할 때

Part 04 상가·사무실 단골손님, 체납관리비의 모든 것
1. 전 소유자 체납관리비 납부 안 해도 재산권 행사 가능
2. 방해받은 재산권행사 피해, 누구에게 보상받나
3. 전 소유자가 체납한 관리비 원금 소멸시효는 3년
4. 대납한 체납관리비 구상금소송으로 회수 가능
5. 체납관리비 때문에 부과되는 지방세 해결방안
6. 지방세 부과에 따른 과세전 적부심사와 조세심판원 청구

에필로그