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출판사 리뷰

투자에는 공부가 필요하다!
애물단지 땅을 금싸라기 땅으로 바꾸는 마법 같은 부동산 지식 이야기

‘투기’냐 ‘투자’냐로 지금도 끊임없이 논쟁이 벌어지고 있지만 대한민국에서 일정 수준의 여윳돈을 가진 사람 중에 부동산 투자의 욕심을 가져 보지 않은 사람은 없다고 해도 무방할 것이다. 이는 산업화와 더불어 도시개발이 꾸준히 진행되면서 부동산 투자가 수많은 ‘금싸라기 땅’을 낳은 것에 기인한다. 이를 통해 돈을 번 사람들이 늘어나면서 너도나도 부동산 투자에 뛰어들었고 ‘돈을 벌려면 부동산 투자를 해라’는 인식이 대부분의 사람들 사이에 깊이 박히게 된 것이다. 하지만 부동산 불황이 심화되면서 땅이 있지만 아무것도 하지 못하여 스스로를 ‘땅 가진 거지’로 부르는 사람들이 속출하고 있다. 또한 아무런 사전지식 없이 무작정 투자에 뛰어든 사람들을 노리는 달콤한 유혹 역시 곳곳에 산재해 있다.

이 책 『땅 가진 거지 부자 만들기 II』는 이렇게 ‘땅 가진 거지’가 되지 않도록 부동산 투자에 꼭 필요한 지식을 설명해 주는 동시에 아무 쓸모없다고 생각하는 땅도 발상의 전환에 따라 ‘금싸라기 땅’이 될 수 있다는 것을 보여주는 책이다. 각각 부동산 칼럼니스트로서, JNP 토지개발정책연구소 이사로서 다년간 활동해 온 부동산 전문가인 두 저자는 부동산 정책에는 분명 기본적인 ‘흐름’이 있으며 이 흐름과 관련 법령을 이해하는 것이야말로 부동산 투자의 기본이 되는 것이라고 이야기한다.
이러한 이론을 기반으로 하여 이 책은 토지 매입과 개발의 기본 방향, 주택시장의 변화와 흐름, 땅의 종류와 관련 법령에 따른 개발 여부, 개발 불가능으로 여겨진 ‘버려진 땅’을 철저히 분석하여 ‘금싸라기 땅’으로 만드는 방법 등을 이야기한다. 또한 건축물의 건폐율과 용적률, 토지의 다양한 법적 용도, 토지개발행위허가의 기준, 임야에 대한 기본 지식 등 부동산 투자에 꼭 필요한 토지 관련 법령과 기본 이론들에 대해서도 복잡한 법조문보다 실제 필요한 지식 중심으로 안내한다.
한편 이 책은 현재는 크게 주목받지 못하고 있으나 미래에 큰 가능성을 가진 지역들을 제시하며 설명하고 한국의 긴 경제 불황을 해소할 수 있는 방법으로 한국이 처한 특수상황 및 한국의 전통문화자원을 활용하여 문화관광단지를 조성하고 관광사업을 육성시키는 방법 역시 제시한다. 또한 고령화사회를 맞이한 대한민국의 변화를 위해 노인과 젊은이가 함께하는 새로운 형태의 실버타운을 이야기하기도 한다.

부동산 투자에 대해 제대로 공부해 보지도 않고 일확천금의 꿈부터 꾸는 사람이 있는가 하면, 투자는 거액의 자금이 있어야 한다고 여겨 아예 시도해 보지 않는 사람도 있다. 하지만 이 책의 저자들은 부동산 투자에 필요한 것은 거액의 자금보다는 치밀한 분석과 공부라고 이야기한다. 이 책 『땅 가진 거지 부자 만들기 II』를 통해 많은 분들이 ‘애물단지 땅’을 ‘금싸라기 땅’으로 재창조할 수 있기를 기원해 본다.

[출간후기]

쉬는 땅, 허가가 나지 않는 땅, 과소평가된 땅 모두 황금토지 만들어 올 한 해 행복과 긍정 에너지가 팡팡팡 샘솟으시기를 기원드립니다!

권선복
도서출판 행복에너지 대표이사,
한국정책학회 운영이사

사람들에게는 두 종류의 땅이 있다고 합니다. 돈이 되는 금 땅, 아무 돈도 안 되는 버려진 땅. 그리고 자기 자신을 ‘땅 가진 거지’라고 생각하기도 합니다. 그렇게 생각하는 것도 물론 무리는 아닙니다. 그 땅을 쓸모 있는 ‘황금토지’로 만드는 비법을 알기 전에는 말입니다. JNP 토지개발연구소 대표 전재천·박현선 부동산 칼럼니스트는 『땅 가진 거지 부자 만들기 II』를 통해서 버려진 땅도 황금토지로 만들 수 있다고 얘기합니다.

투자인가 투기인가? 버려진 땅도 살리는 비법!

전재천, 박현선 저자는 ‘토지개발 시 사전에 확인할 비용’, ‘초보 부동산 투자자가 기본적으로 알아야 할 것’, ‘토지개발 시 주의사항’ 등 초보자들도 부동산 투자를 시작할 수 있게 길잡이 역할을 합니다. 또 ‘자연과 국악과 함께하는 실버타운 체험기’, ‘관광산업 1위 국가 프랑스처럼 전통 문화로 새로운 활로 개척해야’ ‘부동산 스토리텔링 접근법의 예’ 등 부동산 투자를 이제 어느 정도 하고 있다고 생각하는 독자들을 위한 고급 심화과정도 마련하고 있습니다. 또 오랜 부동산 투자의 경험으로 30년 전 주택시장의 예를 가져와 오늘날 주택시장을 파악하고 미래를 예견하고 있기도 합니다.

『땅 가진 거지 부자 만들기 II』의 저자는 실제로 다년간 부동산 칼럼니스트로 활동하며 집필활동을 해왔습니다. 투자는 아무나 하는 것이 아니라고 생각하는 분들, 노는 땅이 있는데 아쉬웠던 분들 모두 처방받고 황금토지를 만듭시다. 땅 투자에 새로운 눈이 뜨이길 바라오며 이 책을 읽는 모든 분들의 삶에 행복과 긍정의 에너지가 팡팡팡 샘솟으시기를 기원드리겠습니다.

인사말

독자 여러분, 2017년에 이어 2018년 초에 『땅 가진 거지 부자 만들기Ⅱ』를 출간하게 되어 매우 기쁜 마음으로 원고를 보완할 수 있었습니다. 『땅 가진 거지 부자 만들기Ⅱ』에서는 1부 ‘땅과 주택 그리고 재테크’에 22항목을 추가하였습니다. 2018년부터 향후 5년간 부동산 시장의 변화와 흐름을 예측하고, 실제 개발 사례의 상담 속에 나타난 내용들을 독자분들께 도움이 될 만한 부분으로 추려 새롭게 보완하였습니다.

미래는 인공지능AI시대, 4차원 산업 시대 사물인터넷을 골자로 물질에 인간이 기록한 수많은 정보를 저장하고 연동시켜 전 세계적 망을 이루는 기술 혁명입니다. 생활의 상당한 변화가 일어나고 있습니다. 그러나 인류 사회의 기본은 의·식·주입니다. 한국은 좁은 국토 위에 5,000만 명이 넘는 인구가 살고 있습니다. 지역에 따라 토지 개발은 계속될 것입니다.
오늘날은 글로벌 시대입니다. 우리나라 국민들도 외국 부동산 에 투자를 하고 있습니다만 작금은 유럽, 미국, 일본, 중국 그 외 아시아 지역의 국민들이 한국 토지에 많은 관심으로 투자를 하고 있습니다. 『땅 가진 거지 부자 만들기Ⅱ』는 외국의 글로벌 투자자들에게도 한국 토지시장을 간접 경험할 수 있는 좋은 지침서가 될 것입니다.

책 내용 곳곳에는 황금 토지를 만드는 비법이 숨어 있습니다. 이번에 개정판을 출간하면서 JNP 토지개발정책연구소 박현선 이사와 공동 저자로 집필하게 되었습니다. 박현선 저자는 토지에 대하여 이론적으로 꾸준히 공부를 해 왔고 전재천 작가와 토지 개발 현장에서 함께 일한 경험을 토대로 집필에 참여하게 됨을 영광스럽게 생각합니다.

세상이 힘들어질수록 사람들은 꿈을 잃어 가는데 이 책을 통해 열정의 마음으로 꿈을 향해 도전하는 많은 독자분들께 길잡이가 되고 힘이 샘솟게 하는 오아시스 같은 책이 되었으면 합니다. 한 번 보고 마는 책이 아니라 소장하고 싶은 『땅 가진 거지 부자 만들기Ⅱ』가 되었으면 하는 바람입니다.
끝으로 출간하기까지 많은 도움을 주신 고용노동부지정 주거복지사 원격훈련기관 (주)이테시스 안현자 대표님과 도서출판 행복에너지 권선복 대표님, 김영진 편집자님께 진심 어린 감사를 전합니다.

인사말 ː 4

제1부 땅과 주택 그리고 재테크
토지 매입과 개발의 기본 방향 제시 ː 14
주택시장의 변화와 시장 흐름 ː 16
부동산 투자 10년 주기설Ⅰ ː 18
부동산 투자 10년 주기설 Ⅱ ː 20
부동산 투자방법의 새로운 형태 (P2P. NPL 등) ː 23
2018년 뜨고 있는 부동산 지역은? ː 26
개척하는 자가 황금토지를 만든다 ː 29
새로운 수익형 렌탈하우스 ː 33
생산녹지지역(沓) 대지 전환을 위한 절차 ː 36
농업진흥구역 토지의 개발행위허가 취득방법 ː 38
계획관리지역의 토지 수익창출 방법 제시 ː 40
보전녹지지역 등 개발행위허가 사례 ː 42
무의도(섬) 임야를 리조트 개발로 황금토지 만들기 ː 45
초보 부동산 투자자가 기본적으로 알아야 할 것들 ː 48
건축물과 토지 용도지역의 투자가치 알아보기 ː 51
토지개발 시 사전에 확인해야 할 비용은? ː 54
토지개발에 있어 개발행위허가란? ː 57
토지개발 시 주의사항 ː 59
주거복지와 도시재생 로드맵 ː 61
산업체 근로자에게 복지주택을 공급하라! ː 64
토지투자 시 위험성 사례 ː 66
기획부동산 사기 행각의 실 사례 ː 68
인간은 왜 그토록 땅을 좋아하는가 ː 71
선진국일수록 개인 단독주택 선호 ː 74
앞으로의 주택은 쉼터, 자연과 함께하는 곳에 투자해야 ː 78
지목 발급 확인, 토지 구분에 따라 건축 허가 유무 다르다 ː 81
오피스텔 분양 시 올바른 분석법 ː 84
30년 전 사례로 엿보는 주택시장 동향과 미래 비전 ː 88
투자가 돈 많은 사람의 전유물이란 생각은 버려야 ː 93
부동산 시장의 다변화에 따른 투자 전략 ː 97
소형, 원룸 주택이 주목받는 이유는? ː 100
상위 20% 세상… 중산층 복원에 초점 맞춰야 ː 103
중산층 복원이 해결책 ː 106
토지 매입 시 대두될 수 있는 문제점과 해결 방안 ː 109
노인복지의 장기 플랜으로 귀촌·귀농 활성화해야 ː 112
귀촌. 귀농 방향을 생각해 봐야 하는 이유 ː 116
지역의 상징성을 살리는 것이 관건 ː 119
저성장의 고리 끊고 새로운 성장동력 창출 ː 123
주말 분양시장 구름 인파…집 살까? ː 127
도시형 실버타운보다는 전원형 실버타운이 바람직 ː 131
자연과 국악과 함께하는 실버타운 체험기 ː 135
타운하우스란? ː 138
친환경 전원주택 둘러보기 ː 142
철거 확인서 활용법의 예 ː 146
고가의 전세주택에도 세금 부과해야 한다 ː 149
고가의 전세입자 세금 부담은 형평성 문제 ː 152
전세금으로 내 집 마련할 ‘적기’ ː 156
전·월세 세금의 문제점, 해결방안은? ː 159

제2부 관광산업과 토지개발
관광객 세계 10대 국가 전망 ː 164
관광 단지 개발만이 미개척으로 남아 있다 ː 168
세계평화공원에 주목해야 하는 이유는? ː 172
관광산업 1위 국가 프랑스처럼 전통 문화로 새로운 활로 개척해야 ː 175
콘도에서 펜션… 다시 텐트로? ‘원시반본(原始反本)’ ː 179
한·중·일 현안 문제인 독도·센카쿠 열도 등 해결 가능 ː 183
부동산 시장의 회복… 한·중·일 공동개발 방식을 중심으로 ː 186
관광개발 한·중·일 타운 배치 및 구성 ː 189
한·중·일 타운 개발 중심으로 부동산 시장과 환경문제 ː 193
동방의 호수와 연관지어 본 관광산업 스토리텔링 ː 196
부동산 스토리텔링 접근법의 예 ː 200
관광에서 3락(三樂)이란? ː 203

제3부 토지개발 관련 법령
건축물의 건폐율 계산법 ː 208
건축물의 용적률 ː 212
용도별 건축물의 종류 29가지에 대하여 알아보자 ː 216
지적제도와 등기제도 ː 230
토지대장 및 지적도에 등록된 임야 ‘토임’ ː 235
토지투자 대상 8가지 용도지역 ː 241
농지투자 농지용어 이해하기 ː 245
산지투자 준보전산지와 보전산지 ː 251
공익용 보전산지 개발 ː 256
임업용 보전산지 개발 임업용 산지 ː 261
국토계획법상 개발행위허가의 기준 ː 267
도시계획 조례에 의한 개발행위허가 기준 ː 271
개발부담금? ː 274
개발부담금의 부과 제외 및 감면 ː 278
개발비용의 산출 ː 282
도로와 진입로 지목변경 ː 287
건축법상 도로 ː 290
도시계획시설의 설치기준에 의한 도로 ː 295
농어촌 도로 ː 300
도로의 점용허가 ː 304
개발행위허가와 접도구역 ː 307
지목변경 배수로 ː 311

제4부 앞으로의 부동산 동향
주택 가격 거품 빼려면 대기업 건설 수익 대폭 줄여라 ː 316
대도시와 수도권 인접지역을 주시하라! ː 322
경기도 광주시에 주목하라 ː 324
사통팔달 교통요충지 이천시가 뜨고 있다 ː 327
남양주, 부동산 투자의 기대주로 성장! ː 330
파주시를 주목하라 ː 333
가평군 그 숨은 가치에 투자하라! ː 336
강원도 시대가 열리다! (2020년 ∼ 2039년) ː 340

집필후기 ː 343