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출판사 리뷰

Prologue

재테크의 꽃, 법테크

살면서 흔히 듣는 말이 ‘법 몰라서 당했다’는 말이다. 자매품으로는 ‘법 때문에 손해 봤다’가 있고, 격한 표현으로는 ‘뭐 이런 법이 있나’가 있다.
그런데 이 말을 잘 생각해 보면 조금 묘하다. 경제란 것이 제로섬 게임인 이상, 누군가 손해를 보았다면, 누군가는 반드시 이익을 보았을 것이다. 그렇다면 법을 몰라서 손해 본 자의 반대편에는 항상, ‘법을 알아서 이익 본 자’도 있을 것이다.
이것이 재테크의 단면이다. 사람들이 가진 지식의 양이 같다면, 서로 이익도 손해도 생기기 어렵다. 거래는 모두 정가로 이루어질 것이다. 그러나 현실은 공평하지도, 이상적이지도 않다. 내가 모르는 것을, 누군가는 반드시 알고 있다. 그리고 바로 그것을 이용해서, 아는 자가 이익을 본다. 동시에 모르는 자는 그만큼 손해를 보게 된다. 이렇게 정보의 비대칭이 자본의 비대칭을 확대재생산한다. 아는 만큼 보인다는 말보다 자본주의적인 말도 없다. 우리는 아는 만큼 벌고, 모르는 만큼 잃는다.
이렇게 보면 재테크란 결국, 누가 더 많이 알고 있는가의 경쟁에 가깝다. 익숙하지 않은가? 우리가 유치원부터 대학교까지 해왔던 경쟁, 알고 있는 바를 겨루는 경쟁, 바로 시험이다. 다만 이번에는 성적이 아닌, 인생을 걸고 하는 시험일 뿐. 자본주의 사회에서 재테크란, 피할 수 없는 거대한 시험인 것이다.
어차피 치러야 할 시험, 이왕이면 잘 보아야 할 것이다. 시험을 잘 보기 위해서는 어떻게 했었나. 기억을 떠올려 보자. 무엇보다도 전략과목을 잡아야 한다. 시험에는 반드시 ‘중요한 과목’이 있기 마련이다. 시험 결과에 가장 큰 영향을 미치는 과목, 다른 걸 모두 망쳐도 이것 하나만 잘 보면 합격할 수 있는, 반대로 다른 걸 아무리 잘 보아도 여기서 실패하면 탈락하는 핵심 과목. 재테크라는 거대한 시험에서, 어떤 과목이 가장 중요할까? 여러분은 이미 답을 알고 있다.
그렇다. 법이다, 법. 여러분 스스로 수없이 답을 말해왔다. 법조문 한 줄에 인생을 망쳤다느니, 판결 몇 줄에 백억을 날렸다느니, 계약서 한 줄을 고쳐서 건물을 뺏겼다느니… 이 모든 증언들이 바로 ‘법’과목 하나 때문에, 인생을 건 시험을 망쳤다는 간증이 아닌가.
사실, 법의 중요성은 필연이다. 돈 걸리면 부모자식도 몰라본다거나, 큰돈 걸린 송사는 대부분 집안싸움이라는 서초동 격언들이, 도덕이나 인륜으로는 돈 문제를 해결할 수가 없다는 사실을 방증한다. 돈을 놓고 벌어지는 혈투에서 승부를 정하기 위해 인류가 만들어낸 최종병기가 법인 셈인데, 이 룰을 이해하지 못한 채 이겨 보려는 것 자체가 어불성설이다. 결국 법대로 하고, 법으로 끝장을 보는 것. 그런 의미에서 자본주의의 종국은 법치주의인 셈이다. 국회의원의 권력이 어째서 막강한가? 법을 만들 수 있는 권한 하나만을 가졌지만, 그것이야말로 법치주의 사회를 지배하는 궁극의 권력이 아닌가. 이런 ‘법의 힘’을 알고 있으면서, 사람들은 재테크에 있어서 그 힘을 활용할 생각을 하지 못한다.
아니, 정확히는 ‘제대로’하지 못한다. 당장 서점에 가서 재테크 서적들을 둘러보라. 손해 안 보는 법, 안 당하는 법, 안 뺏기는 법… 모두 법으로부터 소극적으로 피하고, 숨고, 도망치는 법들만을 소개하고 있다. 당당하게 법을 활용하여 얻어내고, 받아내고, 차지하는 법, 진짜 ‘법 활용법’을 가르치는 책이 없다. ‘법테크’를 가르쳐주는 곳이 없다.
이 책은 철저하게 실전적으로 쓰여졌다. 실무서라기보다는 실전서라고 해야 옳을 것이다. 실제 투자를 담당하는 자산운용사, 실제 부동산 거래의 최전선에 있는 공인중개사, 실무의 종결을 책임지는 변호사들이 직접 나섰다. 법으로 밥 벌어먹는 사람들이 총출동한 셈이다. 그들은 법 앞에서 당당해지라고 말한다. 법을 만드는 국회의원은 내 손으로 뽑았으면서, 왜 그렇게 만들어놓은 법을 쓰지 않고 묵혀두느냐고 반문한다. 내 집 지키는 법이 아니라, 내 집 싸게 사는 법, 내 집 비싸게 파는 법을 배워서 진정한 내 집 마련을 하라고 주문한다. 어쩌면 그것이 법이 만들어진 이유일 것이다. 그렇게 쓰라고 만들어진 법을, 우리가 그간 너무 두려워하고 멀리했던 것일지도 모른다.
이 책이 갖는 의미는 작지만 거대하다. 법 만드는 주권을 국회에 맡겨놓고 잊어버렸던 국민들에게, 그동안 맡겨놓은 법, 찾아가서 잘 쓰시라고 돌려주는 첫걸음이다. 그들만 알고 써먹던 법, 이제 우리도 알 때가 되었다는 선언문이다. 돈을 버는 것이 곧 삶의 의미를 구축하는 것이 되어버린 시대에, 재테크의 끝이라는 법테크의 등장은 오히려 시대의 필연일지도 모른다. 그들이 공개하는 ‘법 쓰는 법’이 독자들에게 경제적 부뿐만 아니라, 가정의 평안까지도 가져다주기를 기대할 뿐이다. 그리하여 언젠가, ‘법 덕분에 생긴’ 행복의 소식을 들을 수 있다면 더 바랄 게 없겠다.

2017년 9월
변호사 이택준
변호사 김지원

플랫폼을 지배하는 자가 미래를 지배한다

법테크 시리즈를 기획한 지는 꽤 오래되었다. 로스쿨 제도의 도입, 스마트폰 시대의 도래로 법률이라는 영역 자체가 일반인들에게 개방되었을 때, 법률의 역할이 어떻게 변화할 것인지를 고민하면서부터이다. 답은 간단했다. 바로 ‘돈’, 돈을 버는 것이 곧 가치를 쌓는 일로 인식되는 오늘날, 법률 역시 돈을 버는 수단으로 인식되기 시작했다는 판단이었다. 그래서 철저히 실무진들로만 필진을 구성했다. 최종적인 분쟁해결, 즉 소송을 수행하는 변호사들은 물론이고, 실무 일선에서 수십 년간 투자를 업으로 해온 실무가들이 투입되었다.
그런데 막상 필진이 구성되고 나자 의견이 분분했다. 과연 어떤 책부터 내어야 하는가. ‘무엇을’ 사야 할지 추천하는 것이 우선인가, ‘어떻게’ 사야 하는지 가르치는 것이 우선인가.
생각보다 금방 답이 나왔다. 수요조사 결과, ‘어디서’ 사야 하는지부터 가르쳐 달라는 독자가 압도적이었던 것이다. 동네 부동산에 가야 하는지, 법원 경매장에 가야 하는지, 사모펀드에 가입해야 하는지, 돈을 벌려면 대체 어디에 가야 하는지부터 모르는 사람이 우리 경제인구의 대부분이라는 사실을, 우리는 그제야 깨달았다.
사실 이런 현상은 지극히 당연한 것이었을지도 모른다. 전문가들이 0.001밀리미터 얇고 0.01초 빠르다며 열을 올릴 때, 스티브 잡스는 ‘애플 생태계’를 들고 나와 세계를 제패했다. 빠르고, 간편하고, 온갖 서비스를 해준다는 수많은 앱들 사이에서 ‘카카오톡’은 ‘다들 이거 쓴다’는 명제만으로 시장을 지배했다. 플랫폼을 지배하는 자가 미래를 지배하는 것. 우리 전문가들은 또 한 번 시장의 진리를 외면하고 있었던 걸지도 모른다.

그래서 처음으로 선정된 것이 바로 ‘공매’ 가이드다. 일반인도 쉽게, 전문가와 격차 없이 경쟁할 수 있는 시장. 그러면서도 부동산부터 동산, 자동차까지 선택의 폭이 넓은 시장. 동시에 공공기관이 안정성을 갖고 운영하는 시장. 바로 한국자산관리공사(캠코)의 온비드 공매가 그런 시장이었다.
법테크 시리즈의 첫 책인 만큼, 필진들 역시 비용을 감수하고 각 분야의 정상급 전문가들이 직접 동원되었다. 컴퓨터와 스마트폰으로 참여하고 운영되는 것이 캠코 공매의 특징인 만큼, 프로그래머 출신으로 국가 관련 소송을 전담해온 김지원 변호사가 온비드 시스템 전체를 분석하여 주었으며, 작가 출신으로 대형 부동산 소송을 전문으로 하는 이택준 변호사가 거기에 글을 붙이고 다듬어 주었다. 이 자리를 빌려 위 필진들에게 다시 한 번 감사드린다.
그리고 무엇보다, 한국자산관리공사(캠코)의 온비드 공매 시스템에 무한한 애정을 갖고 책이 나오기까지 세심한 조언과 독려를 아끼지 않은 전 한국자산관리공사 사장, 장영철 교수님께 더없는 경의와 감사를 표한다. 이 훌륭한 시스템을 구축한 한국자산관리공사 직원과 관계자 여러분의 앞날에도, 이 책을 들고 법테크에 처음 뛰어드는 독자 여러분의 앞날에도 행복이 가득하기를 기원한다.

2017년 9월
(전)법무법인 성우 대표변호사 김찬우
Prologue

재테크의 꽃, 법테크

살면서 흔히 듣는 말이 ‘법 몰라서 당했다’는 말이다. 자매품으로는 ‘법 때문에 손해 봤다’가 있고, 격한 표현으로는 ‘뭐 이런 법이 있나’가 있다.
그런데 이 말을 잘 생각해 보면 조금 묘하다. 경제란 것이 제로섬 게임인 이상, 누군가 손해를 보았다면, 누군가는 반드시 이익을 보았을 것이다. 그렇다면 법을 몰라서 손해 본 자의 반대편에는 항상, ‘법을 알아서 이익 본 자’도 있을 것이다.
이것이 재테크의 단면이다. 사람들이 가진 지식의 양이 같다면, 서로 이익도 손해도 생기기 어렵다. 거래는 모두 정가로 이루어질 것이다. 그러나 현실은 공평하지도, 이상적이지도 않다. 내가 모르는 것을, 누군가는 반드시 알고 있다. 그리고 바로 그것을 이용해서, 아는 자가 이익을 본다. 동시에 모르는 자는 그만큼 손해를 보게 된다. 이렇게 정보의 비대칭이 자본의 비대칭을 확대재생산한다. 아는 만큼 보인다는 말보다 자본주의적인 말도 없다. 우리는 아는 만큼 벌고, 모르는 만큼 잃는다.
이렇게 보면 재테크란 결국, 누가 더 많이 알고 있는가의 경쟁에 가깝다. 익숙하지 않은가? 우리가 유치원부터 대학교까지 해왔던 경쟁, 알고 있는 바를 겨루는 경쟁, 바로 시험이다. 다만 이번에는 성적이 아닌, 인생을 걸고 하는 시험일 뿐. 자본주의 사회에서 재테크란, 피할 수 없는 거대한 시험인 것이다.
어차피 치러야 할 시험, 이왕이면 잘 보아야 할 것이다. 시험을 잘 보기 위해서는 어떻게 했었나. 기억을 떠올려 보자. 무엇보다도 전략과목을 잡아야 한다. 시험에는 반드시 ‘중요한 과목’이 있기 마련이다. 시험 결과에 가장 큰 영향을 미치는 과목, 다른 걸 모두 망쳐도 이것 하나만 잘 보면 합격할 수 있는, 반대로 다른 걸 아무리 잘 보아도 여기서 실패하면 탈락하는 핵심 과목. 재테크라는 거대한 시험에서, 어떤 과목이 가장 중요할까? 여러분은 이미 답을 알고 있다.
그렇다. 법이다, 법. 여러분 스스로 수없이 답을 말해왔다. 법조문 한 줄에 인생을 망쳤다느니, 판결 몇 줄에 백억을 날렸다느니, 계약서 한 줄을 고쳐서 건물을 뺏겼다느니… 이 모든 증언들이 바로 ‘법’과목 하나 때문에, 인생을 건 시험을 망쳤다는 간증이 아닌가.
사실, 법의 중요성은 필연이다. 돈 걸리면 부모자식도 몰라본다거나, 큰돈 걸린 송사는 대부분 집안싸움이라는 서초동 격언들이, 도덕이나 인륜으로는 돈 문제를 해결할 수가 없다는 사실을 방증한다. 돈을 놓고 벌어지는 혈투에서 승부를 정하기 위해 인류가 만들어낸 최종병기가 법인 셈인데, 이 룰을 이해하지 못한 채 이겨 보려는 것 자체가 어불성설이다. 결국 법대로 하고, 법으로 끝장을 보는 것. 그런 의미에서 자본주의의 종국은 법치주의인 셈이다. 국회의원의 권력이 어째서 막강한가? 법을 만들 수 있는 권한 하나만을 가졌지만, 그것이야말로 법치주의 사회를 지배하는 궁극의 권력이 아닌가. 이런 ‘법의 힘’을 알고 있으면서, 사람들은 재테크에 있어서 그 힘을 활용할 생각을 하지 못한다.
아니, 정확히는 ‘제대로’하지 못한다. 당장 서점에 가서 재테크 서적들을 둘러보라. 손해 안 보는 법, 안 당하는 법, 안 뺏기는 법… 모두 법으로부터 소극적으로 피하고, 숨고, 도망치는 법들만을 소개하고 있다. 당당하게 법을 활용하여 얻어내고, 받아내고, 차지하는 법, 진짜 ‘법 활용법’을 가르치는 책이 없다. ‘법테크’를 가르쳐주는 곳이 없다.
이 책은 철저하게 실전적으로 쓰여졌다. 실무서라기보다는 실전서라고 해야 옳을 것이다. 실제 투자를 담당하는 자산운용사, 실제 부동산 거래의 최전선에 있는 공인중개사, 실무의 종결을 책임지는 변호사들이 직접 나섰다. 법으로 밥 벌어먹는 사람들이 총출동한 셈이다. 그들은 법 앞에서 당당해지라고 말한다. 법을 만드는 국회의원은 내 손으로 뽑았으면서, 왜 그렇게 만들어놓은 법을 쓰지 않고 묵혀두느냐고 반문한다. 내 집 지키는 법이 아니라, 내 집 싸게 사는 법, 내 집 비싸게 파는 법을 배워서 진정한 내 집 마련을 하라고 주문한다. 어쩌면 그것이 법이 만들어진 이유일 것이다. 그렇게 쓰라고 만들어진 법을, 우리가 그간 너무 두려워하고 멀리했던 것일지도 모른다.
이 책이 갖는 의미는 작지만 거대하다. 법 만드는 주권을 국회에 맡겨놓고 잊어버렸던 국민들에게, 그동안 맡겨놓은 법, 찾아가서 잘 쓰시라고 돌려주는 첫걸음이다. 그들만 알고 써먹던 법, 이제 우리도 알 때가 되었다는 선언문이다. 돈을 버는 것이 곧 삶의 의미를 구축하는 것이 되어버린 시대에, 재테크의 끝이라는 법테크의 등장은 오히려 시대의 필연일지도 모른다. 그들이 공개하는 ‘법 쓰는 법’이 독자들에게 경제적 부뿐만 아니라, 가정의 평안까지도 가져다주기를 기대할 뿐이다. 그리하여 언젠가, ‘법 덕분에 생긴’ 행복의 소식을 들을 수 있다면 더 바랄 게 없겠다.

2017년 9월
변호사 이택준
변호사 김지원

chapter 1 공매절차
1. 캠코와 공매 3
2. 공매와 경매의 차이점 3
3. 공매의 장점 6
4. 온비드 시스템 9
5. 회원가입 신청하기(만 14세 이상 개인회원) 12
6. 추가 회원가입승인 절차가 필요한 경우 13
7. 공인인증서 발급(범용 또는 온비드 전용) 16
8. 공인인증서 등록 17
9. 공인인증서 갱신/재발급 18
10. 통합검색 20
11. 용도별 검색 23
12. 지역별 검색 25
13. 원클릭 검색 27
14. 신규물건 검색 27
15. 테마물건 검색 27
16. 관심지역 설정 28
17. 관심물건 등록하기 30
(1) 검색리스트에서 등록하기 30
(2) 물건 세부정보에서 등록하기 30
18. 관심물건 확인하기 31
19. 물건 비교하기 31
20. 캠코 공매의 자산구분 33차례
(1) 압류재산 공매 34
(2) 국유재산 공매 34
(3) 수탁재산 공매 35
(4) 유입자산 공매 35
21. 입찰방식 36
22. 총액/단가 구분 38
23. 입찰유형 40
24. 입찰하기(최고가 방식의 경우) 43
25. 입찰보증금 납부 47
26. 입찰결과 확인 50

chapter 2 등기부 보는 법
1. 부동산을 고르기 전에, 살 수 있는지부터 생각하라-등기부 보는 법 52
2. 등기부를 아십니까 54
3. 등기부는 깡패다 55
4. 지워도 지워지지 않는 빨간 줄-말소사항 58
5. 등기부도 부동산마다 개성이 있다 60
6. 난 누군가 여긴 어딘가？표제부 61
7. 표제부 하나하나 뜯어보기 63
8. 갑구에 있어야 갑질을 하나? 65
9. 진정한 갑질은 오히려 을구에서 한다! 73
10. 한 번 더 Check!-집합건물등기부 77
갑구 84
11. 결어 86

chapter 3 소멸주의, 인수주의-경매 후에 남는 것들
1. 경매로 없어지는 권리, 남는 권리？말소냐 인수냐, 그것이 문제로다 88
2. 권리관계 확인 89
(1) 권리확인의 필요성 89
(2) 현재 권리관계 확인 90
3. 내 밑으로 다 사라져! 말소기준권리 92
4. 권리별로 말소/인수여부 알아보기 93
(1) 저당권 93
(2) (가)압류 94
(3) 지상권·지역권 95
(4) 전세권 97
(5) 임차권 101
(6) 가등기 109
(7) 가처분 111
(8) 유치권 114
(9) 말소·인수되는 권리의 정리 116

chapter 4 악마의 권리, 법정지상권
이변호사의 법정지상권 원포인트 레슨
1. 법정지상권은 핵폭탄이다 119
2. 법정지상권이란? 121
3. 토지와 건물이 헤어질 때-관습법상 법정지상권 121
(1) 처분 당시 토지와 건물의 소유자 동일! 122
(2) 매매 기타의 원인으로 소유자가 달라질 것 125
(3) 당사자 사이에 건물철거나 토지사용에 대해 특약이 없을 것 126
4. 내가 먼저 ‘찜’해놓은 땅!-민법 제366조 법정지상권 127
(1) 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 지상에 존재할 것 129
(2) 무허가, 미등기 건물도 상관없습니다 131
(3) 건물의 현상이 변경된 경우 131
(4) 토지와 건물을 한꺼번에 공동저당권으로 잡아놓았다면? 132
(5) 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것 151
(6) 저당권 실행으로 임의경매되어 토지와 건물 소유자가 분리될 것 160
5. 법정지상권이 성립하면 지료는 어떻게 받나? 160
(1) 우선 지료 결정의 소를 제기하라 160
(2) 지료, 생각만큼 싸구려는 아니다 160
(3) 2년분을 연체하면 지상권소멸청구를 하라! 163
(4) 지료연체는 법정지상권이 성립한 순간부터! 169
6. 특수한 지상권 ？ 담보지상권 173
7. 법정지상권의 꽃, 공유관계 174
(1) 공유지분이 보이면 조심하라 174
(2) 공유 유형별 분석 174
(3) 건물소유자의 지분이 과반수여도 마찬가지! 177
(4) 다른 토지공유자가 건물을 사들여도 법정지상권은 NO! 179
(5) 토지공유자 전원이 합의하면 법정지상권 OK! 179
(6) 상속분할이 소급하면 법정지상권도 소급한다! 180
(7) 토지 단독소유 상태라면 366조 법정지상권도 마찬가지!
-0.1%지분만 동일해도 소유자 동일로 보아준다- 185
(8) 깔끔한 공유라면 법정지상권 OK 187
8. 구분소유적 공유를 조심하라 - 우리끼린 남남, 남한테는 우리. 미묘한 동거 - 188
9. 고수들만 알아보는 전설의 권리, 대항력 있는 차지권 194
(1) 매매는 임대차를 깬다 ？대항력, 그 무서운 이름- 194
(2) 임차권으로도 건물을 지킬 수 있다! -622조 차지권- 196
(3) 요건 1. 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차 199
(4) 요건 2. 건물을 등기할 것 204
(5) 요건 3. 건물 주인이 바뀌면 안 된다! 205

chapter 5 배분절차
1. 공매에 있어서 배분절차의 중요성 212
2. 조세채권과 배분 213
(1) 팔았으면 나누어 주는 것: 배분 213
(2) 국가의 돈줄: 조세채권 214
3. 배분 결정 방법 216
(1) STEP 1: 일단 배분할 금액을 확정하자-배분대상 216
(2) STEP 2: 공매에 들어간 비용은 일단 빼자-체납처분비 217
(3) STEP 3: 물건을 보존하기 위해 들어간 비용도 마저 빼자 217
-유익비·필요비 217
(4) STEP 4: 법에서 정해주는 최우선순위 채권에 우선 배분하자
-소액임차보증금과 임금채권 218
(5) STEP 5: 당해세 우선의 원칙 222
(6) STEP 6: 담보물권 등이 있는 경우에는 조세채권과의 우열정리가 필요하다! 224
(7) STEP 7: 이제 남은 일반채권들의 우선순위를 조정하자! 227
(8) STEP 8: 조세채권들 간의 조정 227
-압류선착주의, 당해세 우선, 납세담보 우선 227

예제 229
공매절차 251