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• [시리즈] 삼섬생명 재무설계 총서 [9]

출판사 리뷰

출판사 서평 이제 부동산투자 패러다임을 바꿔야 한다! '이제 부동산으로 돈 버는 시대는 갔다'고 말하는 사람들이 많아졌다. 외환위기 이후 최근까지 이어지고 있는 부동산 가격 하락현상을 지켜보면 어느 정도 맞?는 말인 것 같기도 하다. 하지만 이렇게 단정 짓기 전에 다시 한 번 고민해보아야 할 문제가 있다. 바로 ‘지금까지 우리는 올바른 부동산투자를 해왔는가’에 대한 성찰이다. 차분히 과거를 뒤돌아보면 우리는 부동산을 투자가 아닌 투기의 대상으로 생각하고, 오로지 단기 매매차익만을 중요하게 생각하지는 않았을까? 투자와 투기는 엄연히 다른 말... 이제 부동산투자 패러다임을 바꿔야 한다! '이제 부동산으로 돈 버는 시대는 갔다'고 말하는 사람들이 많아졌다. 외환위기 이후 최근까지 이어지고 있는 부동산 가격 하락현상을 지켜보면 어느 정도 맞는 말인 것 같기도 하다. 하지만 이렇게 단정 짓기 전에 다시 한 번 고민해보아야 할 문제가 있다. 바로 ‘지금까지 우리는 올바른 부동산투자를 해왔는가’에 대한 성찰이다. 차분히 과거를 뒤돌아보면 우리는 부동산을 투자가 아닌 투기의 대상으로 생각하고, 오로지 단기 매매차익만을 중요하게 생각하지는 않았을까? 투자와 투기는 엄연히 다른 말이다. 구체적인 투자계획과 자신의 재무현황을 고려하여 장기적인 관점에서 실행하는 것이 투자라면, '아파트든 땅이든 사놓으면 결국엔 돈이 된다'는 막연한 기대감으로 부동산을 매매하는 것은 투기라고 보아야 한다. 만일 지금까지 후자와 같은 생각을 가지고 있었다면 지금부터라도 부동산투자에 대한 패러다임을 바꿔나갈 필요가 있다. 즉, 부동산투자 역시 전 생애에 걸친 재무설계의 한 영역이라는 생각으로 명확한 투자 포트폴리오를 세워 장기적인 관점에서 실행해나가야 한다는 것이다. 이 책은 유동성과 환금성이라는 구조적인 문제를 안고 있는 부동산투자의 위험성을 경고하고, 안전하고 건전한 투자습관을 통해 풍요로운 노후를 준비하는 데 실질적인 도움을 줄 수 있도록 구성했다. 특히 이 책은 삼성생명의 재무설계 전담조직인 FP센터의 오랜 상담경험과 노하우를 모아 놓은 것으로, 현명하고 안전한 부동산투자를 위한 사전 점검사항과 구체적인 투자 노하우를 제시하고 있다. 좀 더 나은 노후를 위한 부동산투자 전략! 재무설계와 마찬가지로 부동산투자 역시 각 연령대별로 명확한 포트폴리오를 세워 실행해나가야 한다. 특히 은퇴시점에 부동산자산 비중과 현금자산 비중을 적절히 유지하는 것이 무엇보다 중요하다. 이 책은 인생 포트폴리오에 따른 현명한 부동산투자 방법과 절세법을 제시하고 있다. 먼저 1장에서는 부동산시장의 변화과정에 대해 간략히 살펴보고, 2장과 3장에서는 인생설계에 기초한 부동산투자 방법 및 세금관계에 대해 설명하고 있다. 4장과 5장에서는 부동산투자시 반드시 확인해야 할 체크포인트에 대해 소개하고, 마지막 6장에서는 구체적인 투자사례에 대한 내용을 다루고 있다.

불과 30년 전만 해도 서울의 중심은 강북이었다. 하지만 지금은 서울의 중심을 강남으로 생각하는 사람들이 더 많아졌다. 서울뿐 아니라 지방 대도시 역시 상황이 다르지 않아서, 구도심이 과거의 명성을 지켜 나가는 곳이 그리 많아 보이지는 않는다. 이러한 도심 역전현상이 벌어지는 이유는 도시확장에 있어서 재개발보다 쉬운 택지개발 방법을 선택하여 도시를 개발해나갔기 때문이다. 하지만 앞으로는 이러한 현상이 계속 진행될 것으로 보이지 않는다. 그 이유는 단순하다. 더 이상 개발할 택지가 별로 남아 있지 않기 때문이다.
<1장 ‘03. 부동산시장의 주요 변화요인’ 중에서>


부동산투자를 하려면 먼저 자신이 기대하는 수익률에 대한 벤치마크(기준점)를 정해야 한다. 예를 들어 임대수입을 목적으로 상가나 오피스텔을 매입한다고 가정해보자. 이때 자신이 매월 받을 수 있는 월세수준을 파악하는 일은 생각만큼 쉽지 않다. 일부러 시간을 내서 물건 하나를 보러 가는 것도 쉽지 않은데, 해당 부동산뿐만 아니라 인근 지역의 비슷한 유형의 부동산까지 관찰하고 적절한 월세수준을 파악한다는 게 생각만큼 쉬운 일이 아니기 때문이다.
이런 경우 국토해양부에서 분기별로 공개하는 상가 및 오피스 건물의 투자수익률에 대한 자료가 훌륭한 벤치마크 자료가 될 수 있다. 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr)에 접속하여 국토해양뉴스를 보면 이러한 자료를 확인해볼 수 있다. 이를 통해 도시별 상가ㆍ오피스텔의 자본수익률과 소득수익률 및 공실률에 대한 정보를 확인할 수 있으며, 각 도시 내에서도 상권별 자료까지 확인할 수 있다. 물론 자신이 투자대상으로 정한 부동산과 지역상 정확히 일치하는 자료가 없을 수도 있지만, 인근 지역 상가와 비교해보면 월세수준이 어느 정도인지 대략적으로 추측이 가능할 것이다.
<5장 ‘01. 목표수익률을 정하라’ 중에서>

목차
총서 개정에 즈음하여
프롤로그
1장 부동산시장의 어제와 오늘
01_ 부동산경기의 흐름
지역적인 변화｜주택문화의 변화｜부동산경기의 변화
02_ 부동산정책의 변천과정
1980년대 : 고도성장에 따른 부동?산시장의 과열｜1990년대 : 부동산시장의 안정기｜1990년대 후반 : 외환위기에 따른 부동산시장 규제완화｜2000년대 : 부동산시장의 재급등｜2008년 금융위기 이후 : 수도권 하락, 지방 상승
03_ 부동산시장의 주요 변화요인
인구구조의 변화｜도심재생 프로젝트｜지방도시 재활성화｜부동산시장의 수급상황
04_ 부동산투자 패러다임의 변화
재테크 매력을 잃어가는 부동산｜소유에서 거주의 개념으로
2장 인생주기에 따른 부동산투자
01_ 연령대별로 투자목표를 세워라
20~30대 : 가장 먼저 내 집 마련을 준비하라｜40~50대 : 점차 안정적인 투자로 전환하라｜60대 이후 : 안정적인 현금흐름에 초점을 맞춰라
02_ 주택청약제도 100% 활용하기
주택청약제도 이해하기｜대출 활용하기
03_ 은퇴자산으로 주택연금 활용하기
3장 부동산과 세금
01_ 부동산 세금제도의 변화를 이해하자
부동산 세제는 상황에 따라 바뀔 수 있다｜세제정책은 항상 변동될 가능성이 열려있다
02_ 1세대 1주택 비과세혜택을 이용하라
03_ 장기보유특별공제를 활용하라
04_ 모르면 손해 보는 부동산 세금상식
고령자 및 장기보유자 종합부동산세 세액공제제도｜임대주택사업자의 양도소득세｜오피스텔의 양도소득세｜겸용주택의 양도소득세｜공동명의를 활용한 절세방법｜증여를 활용한 양도소득세 절세방법
4장 부동산 실전투자 체크포인트 1
01_ 건폐율과 용적률을 확인하라
건폐율｜용적률
02_ 토지의 규제사항을 체크하라
완충녹지｜수변구역과 수질보전특별대책지역｜보전산지와 준보전산지｜농림지역과 관리지역｜개발제한구역
03_ 의심스러운 투자는 전문가와 상의하라
맹지투자(민법상 토지이용권)｜기획부동산을 조심하라
04_ 부동산공부(서류)를 확인하라
인터넷으로 토지규제사항을 확인하는 방법｜온나라부동산정보통합포털 사이트 이용하기
5장 부동산 실전투자 체크포인트 2
01_ 목표수익률을 정하라
목표수익률에 대한 개념이 있어야 한다｜벤치마크 활용법｜금리의 흐름을 읽어라
02_ 부동산 실전투자 체크리스트
거래비용을 정확하게 확인해야 한다｜거래타이밍을 정확하게 따져봐야 한다｜현금흐름을 반드시 고려해야 한다
03_ 재건축과 재개발의 차이는?
재건축아파트｜재개발아파트
04_ 수익성 부동산 투자요령
상가｜오피스텔｜원룸 등 임대주택 건축시 주의할 점｜수익성 부동산 투자시 주의할 점
6장 부동산금융과 투자사례
01_ 부동산금융
리츠｜부동산펀드
02_ 일반주택 투자사례
03_ 상가주택 투자사례
수익성과 환급성부터 검토하라｜투자 이후에도 다양한 문제가 발생할 수 있다