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• [시리즈] 사례로 보는 감정평가 시리즈 [3]

출판사 리뷰

‘감정평가’업무를 직접 담당하는 감정평가업계 외에도 자산가치의 결정이 필요한 분야는 생각보다 많다. 은행은 부동산이나 동산을 담보로 상시적으로 대출을 해 주고 있고, 대규모 개발 사업을 준비 중인 기업은 해당 부지의 매수가격이 얼마나 될 지에 대한 검토가 사업의 시발점이다. 경매나 공매로 돈 좀 벌어보고자 하는 일반인들도 입찰하는 부동산의 몸값이 얼마일까 부단히 이런저런 정보 획득에 열을 올리고 있다.

자산 가치를 결정하는 방법은 알게 모르게 우리의 사고방식에 이미 녹아 있다고 해도 과언이 아니다. 5억을 들여 도시형생활주택을 건축한 업자는 백번 양보하더라도 5억은 받고 팔려고 한다. 노후에 임대수익 좀 올리고 싶어 하는 직장인 퇴직자는 그 건물을 5억 이상 주고 사야 한다면 그 부근에 새 건물을 지으려 할 수 있다. 5억은, 매수자?매도자 모두에게 가격 협상의 시발점이다. 비용접근법에 의한 평가가 바로 이것이다.

노후를 위한 전원주택 부지를 사려는 외지인은 우선 중개사무소부터 방문한다. 대지면적은 이 정도는 돼야 하고, 경사는 그렇게 높아선 안 되며, 기왕이면 한강이 보여야 한다고 까다롭게 부지 조건을 요구하면 공인중개사는 최근 그런 부지가 얼마에 계약되었는지 이런저런 사례를 들려준다. 지금 나와 있는 물건A는 지난달에 계약서 쓴 물건보다는 도로조건이 조금 나쁘니까 그 매매금액보다는 낮을 것이고, 3개월에 전 팔린 물건B보다는 조망이 좋으니까 그 때보다 값은 조금 더 줘야 할 것이라는 등. 이런 사고가 다름 아닌 시장접근법이다.

얼마에 팔지 아직 정해지지 않은 상태의 부동산이 있다. 투자자는 연 임대수익은 얼마인지 먼저 확인해 본다. 연 1억 정도의 수입은 최근의 공실률을 감안해서도 충분히 보장할 수 있다는 공인중개사의 호언장담이 있었고 그 쪽에서 내미는 임대차계약서를 통해서도 확인되었다. 한 5%이상 수익률만 나오면 충분히 매입할 수 있다고 결론지었다면 역으로 부동산 매입가격으로 20억(1억/0.05)까지는 기꺼이 지불할 마음의 준비가 되어 있다. 다름 아닌 수익접근법에 의해 사고를 하고 있는 셈이다.

초보자에게나 현장 실무자에게 모두 유익한 책을 쓰기는 쉽지 않을 터이지만, 욕심내어 그 간극을 메우고 알토란같은 정보들을 구슬 꿰듯 잘 풀어쓰려고 부단 노력은 하였다. 저자의 과한 욕심일 터이지만 감정평가 업무에 관심 있는 자나 실무자 모두에게 한 번 읽어볼 만한 괜찮은 책으로 자리매김하면 더할 나위 없을 것이다.