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• [시리즈] 위험한 경제학 [2]

출판사 리뷰

출판사 서평 당신이 이 책을 읽으면 대한민국의 경제 기득권은 불안해질 것이다 유종일 교수(KDI), 신경민 전 앵커(MBC), 문국현 국회의원(창조한국당), 이용석 교수(연세대), 박원순 변호사 등 대한민국의 신지식인들이 추천한 “꼭 알아야 할 진짜 경제학 책” 나라 경제는 좋단다. 당신의 경제도 좋은가? : 상식으로는 이해할 수 없는 대한민국 경제의 비밀 한국경제의 회복을 알리는 온갖 소식들이 지면과 화면을 가득 채우고 있다. 주가는 2009년 초 900대의 저점을 기록했다는 사실을 기억하기 어려울 정도로 치솟고 있다. 200... 당신이 이 책을 읽으면 대한민국의 경제 기득권은 불안해질 것이다 유종일 교수(KDI), 신경민 전 앵커(MBC), 문국현 국회의원(창조한국당), 이용석 교수(연세대), 박원순 변호사 등 대한민국의 신지식인들이 추천한 “꼭 알아야 할 진짜 경제학 책” 나라 경제는 좋단다. 당신의 경제도 좋은가? : 상식으로는 이해할 수 없는 대한민국 경제의 비밀 한국경제의 회복을 알리는 온갖 소식들이 지면과 화면을 가득 채우고 있다. 주가는 2009년 초 900대의 저점을 기록했다는 사실을 기억하기 어려울 정도로 치솟고 있다. 2009년 초까지 폭락 조짐을 보이던 부동산도 이제 폭락은커녕 수도권 일부 지역을 중심으로 반등 폭을 키우고 있다. 경상수지는 사상 최고의 흑자 기록을 갈아치우고 있다. 급기야는 한국이 이번 세계경제위기를 가장 먼저 탈출할 것이라는 전망이 나라 밖에서부터 나오고 있다. 불과 2009년 초만 해도 백척간두의 위기감을 느꼈던 한국경제다. 불과 몇 달 전만 해도 A급 태풍 앞의 등불 같던 한국경제가 세계경제 회복을 선도한다니 낭보 중에 이런 낭보가 없다. 축하할 일이다. 이게 사실이라면 말이다. 그런데 정말 한국경제는 그렇게 급속도로 회복되고 있는 것일까. 이제 정말 안심해도 괜찮은 것일까. 불과 몇 개월 전까지 한국경제를 괴롭히던 모든 위기 상황은 종료된 것일까. 저자는 그렇게 생각하지 않는다. 실은 한국경제는 여전히 매우 위험한 상황에 놓여 있다. 다가오는 경제 쓰나미를 당신은 어떻게 해결할 것인가? 이 책에서 그 생존법을 찾을 수 있을 것이다. 분노할 줄 모르는 대한민국 국민에게 고함 당신의 재산은 누구도 지켜주지 않는다! 이 책을 읽기 전에는 부동산과 주식을 절대로 사지말라! 한국경제는 왜 위험한 상황인가. 그것은 한국경제의 근본적인 위기 구조가 전혀 해소되지 않았기 때문이다. 그 위기 구조의 핵심에는 바로 부동산 버블이 놓여 있다. 현재 세계경제의 위기 근저에도 부동산 버블이 놓여 있지만, 2008년 하반기 한국경제를 벼랑 끝 위기로 내몬 것도 부동산 버블이었다. 2000년대 들어 잔뜩 부풀어 오른 부동산 버블을 키우는 과정에서 가계 부채가 830조원까지 늘어났고, 이 가운데 315조원 이상이 부동산 담보 대출이다. 사실 중소기업 운영자금이나 가계 신용 대출 자금들 중 상당액이 부동산에 들어갔기 때문에 실제 부동산 관련 대출은 400조원을 훌쩍 뛰어넘을 것으로 추정된다. 이 과정에서 시중 금융기관들은 CD와 은행채를 남발하고, 단기 외화까지 무차별 차입해 부동산 시장에 펌프질을 했다. 그것이 2008년 하반기 미국발 금융위기가 본격화하면서 시중 금리 상승과 원달러 환율 폭등으로 이어지며 한국경제의 위기를 극대화한 것이다. 이런 상황에서 현 정권은 부동산 버블을 떠받치는 데 ‘올인’했다. 현 정권은 각종 주택 및 부동산 관련 공약을 통해 사실상 ‘집값을 올려주겠다’며 집권한 정권이었다. 그래서 현 정권의 핵심 집권 기반은 불과 5%도 안 되는 다주택 투기자 등 부동산 부자 그룹이었다. 따라서 현 정부에게 부동산 버블 붕괴는 경제적인 의미에서뿐만 아니라 정치적으로도 도저히 용납할 수 없는 것이었다. 정권 출범 초기에 이미 현 정권의 도덕성과 실력이 바닥을 훤히 드러낸 마당에 집값마저 폭락하면 마지막 남은 지지층까지 이탈하기 때문이다. 따라서 현 정권에게 부동산 거품 부양은 모든 정책과 국정 운영의 이면에 숨은 최우선 국정과제였다. 전 세계가 부동산 거품 붕괴로 대공황 이후 최대의 경제위기를 겪고 있는 와중에도 절대 한국의 부동산 거품은 꺼지면 안 된다는 식이었다. 현 정부는 경제위기 극복과 경기 부양이라는 명목을 갖다 붙이며 노골적인 부동산 부양 총력전을 전개했다. 기준 금리 인하와 주택 대출 만기 연장, 각종 부동산 세금 감면, 대규모 건설토목 사업 발주 등이 대표적인 사례들이다. 부동산 거품을 떠받치기 위해서라면 투기 조장책도 가리지 않았다. 강남 재건축 규제 완화를 통해 재건축을 투기의 핵심 대상으로 밀겠다는 것을 사실상 선언하고, 인천 청라 분양 사례에서 보는 것처럼 전매제한기간 완화와 양도세 감면 등을 통해 단기 차익을 노린 투기성 수요를 끌어들인 것이 대표적이다. 경제 위기를 핑계로 도저히 정상적 정부라면 해서는 안 되는 정책을 버젓이 감행한 것이다. 현 정부가 부동산 버블을 떠받치기 위해 직간접적으로 투입했거나 향후 투입하기로 한 돈이 어림잡아 300조~400조원에 이를 정도였다. 사실상 정부가 가장 강력한 부동산 투기조장세력이자, 최대의 이해관계자가 돼버린 것이다. 이렇게 현 정부의 무지막지한 부동산 부양책과 투기 조장책에 힘입어 부동산 가격은 서울 강남 3구의 재건축 등을 중심으로 반등했다. 하지만 구조적 측면에서 부동산 버블 붕괴는 단지 지연됐을 뿐이며, 물밑에서 버블 붕괴의 압력은 더욱 커지고 있다. 비밀 1. 전세 대란의 비밀? 정부는 부동산 폭락을 막는다는 핑계로 부동산 대출 규제를 풀어서 거품을 더 키워버렸다. 가뜩이나 둑이 넘쳐흐를 지경인데 둑 위에 고이는 물의 양을 늘려버린 것이다. 나중에 집값 거품이 빠진 뒤 다시 회복할 때 마중물로 쓰일 수 있었던 수요를 집값 거품 붕괴의 에너지를 더하는 방향으로 써버린 것이다. 공급 측면에서도 버블 붕괴 압력은 더욱 커지고 있다. 정부의 1990년대 일본식 토건 부양책 때문에 건설업체들의 아파트 공급이 지속돼 수요 대비 과도한 공급 과잉이 일어날 가능성이 높아지고 있다. 분양 취소나 정부의 미분양 매입 등으로 줄어드는 것처럼 보이지만 현재의 미분양 물량은 결코 단기간에 해소될 수 없다. 오히려 수도권의 공급 과잉은 2009년 말부터 본격화돼 미분양 사태를 장기화하게 될 것이다. 그런 과정에서 수도권 주택시장은 2015년경이면 약 36만호 이상의 아파트 과잉 공급 상태로 치달을 가능성이 높다. 또한 미분양 물량의 만성적인 적체와 이로 인한 건설업체의 자금난으로 향후 2~3년 안에 건설업체들의 도산행렬이 이어질 가능성이 높다. 건설업체의 도산은 금융기관 부실 채권 증가로 이어져 향후 한국경제에 만성적인 위기를 초래할 가능성도 높다. 이렇게 말하면 기존 언론의 ‘공급 부족’ 타령에 젖어 있는 이들은 어리둥절할 것이다. 하지만 조금만 생각해보면 이상하게 느껴질 것이다. 왜 집값이 오른다는데, 미분양물량은 잔뜩 쌓여 있고, 인천 청라 외에 전국에서 분양 성공하는 데가 한 군데도 없는지를. 언론에서는 주택 공급이 줄어 2~3년 후 집값 뛴다는 얘기밖에 없는데, 왜 2009년 하반기에 수도권 입주물량이 수년 내 최고 수준이며, 사상 최고 수준인 20만호가 한꺼번에 대규모 분양에 나서는지 말이다. 지금도 미분양이 넘치는데, 2009년 하반기 수도권에서 분양되는 20만호가 과연 제대로 소화될 수 있을까. 왜곡된 ‘공급 부족론’의 결정판은 ‘공급이 줄어 전세값이 급등한다’는 보도일 것이다. 물론 이명박 대통령이 서울시장 시절 벌려놓은 뉴타운 개발 계획이 동시에 추진되면서 전월세 물량이 줄어 전세값이 뛰는 측면이 없지 않다. 하지만 현재 전세값 상승은 많은 이들이 집을 사지 않고 전세 수요로 전환하고 있는 영향이 크다. 이는 일반 가계가 높은 집값을 감당하기 어렵거나 추가 집값 상승이 어렵다고 판단한데서 생겨난 현상이다. 이는 미국에서도 부동산 버블 붕괴 직전에 나타난 현상으로 오히려 부동산 버블 붕괴의 전조라고 할 수 있다. 비밀 2.‘경기부양대책’이 통할까? 부동산 시장을 둘러싼 경제 환경 또한 좋지 않다. 정부가 부동산 부양책에 자원을 낭비하는 바람에 한국경

안 팔리면 가격을 내려야 한다는 것은 경제학과 시장경제 원리의 기본 중의 기본이다. 어느 누구도 시장가격과 수급 간의 기본 역학관계에서 벗어날 수 없다. 어느 누구도 시장가격의 수급조절 원리를 이길 수는 없다. 지난 수백 년에 걸친 자본주의 시장경제의 역사가 그것을 증명한다. (41쪽)

빚을 잔뜩 지고 근근이 버티던 잠재적 매도자들이 언론의 선동 보도에 헛버람이 들어 호가를 올리고, 잠재적 매수자는 가뜩이나 경기도 불투명한데 터무니없는 가격에 집을 사고 싶지 않을 것이다. (43쪽)

2009년 상반기 시장에서 나타난 반등세는 과거 상승기 때와 비교하면 매우 미미한 정도다. 2008년 초에 나타난 강북발 집값 급등과 비교해도 가격 상승세 및 거래량, 매도-매수세 동향 모두 미약한 상태다. (45쪽)

분명한 것은 이번 반등이 끝나면 집값은 다시 긴 내리막길을 탈 가능성이 높다는 것이다. 과다한 가계 부채와 실직 소득의 감소, 실물 경기 침체에 따른 실업률 급증, 그리고 금융권의 높은 예대율과 연체율, 부실 채권 증가 등으로 인해 부동산 버블 붕괴는 어떤 식으로든 피할 수 없다. (46쪽)

세계 어느 곳 다른 나라의 사례를 살펴봐도 거대한 부동산 버블이 꺼지다 중간에 멈춘 적은 없다. (중간에 멈춘다면) 아마 냉엄한 시장의 법칙을 이탈한 유일한 사례로 기록될 것이다. (51쪽)

2010년대 한국의 부동산 시장은 저출산 고령화의 충격이 본격적으로 나타나는 시기다. 저출산 고령화가 세계 어느 나라보다 급격히 진행되는 있는 만큼 그 충격 또한 세계 다른 어느 나라보다 깊고 클 것이다. (53쪽)

일본에서도 부동산 버블은 쉽게 꺼지지 않았다. 도쿄의 부동산 가격은 정점에서 3~4년 가량 버텼지만, 결국 버블 붕괴의 압력에 무너지고 말았다. (62쪽)

주택이 지위재, 사치재여서 강남 재건축 집값이 상승했다는 설명하는 것은 넌센스다. 정말 자신의 지위를 과시하기 위한 소비라면 평창동 빌라나 대형 고급 아파트에 수요가 몰려 가격이 올라야 한다. 그런데 2009년 초 그런 가격은 오르지 않고 강남 재건축 아파트 위주로 반등했다. (60쪽)

A라는 사람이 자기 돈 3억 원과 은행에서 빌린 돈 2억 원으로 5억 짜리 집을 샀다...... 대출 이자, 부동산 취등록세와 재산세, 중개 수수료와 이사 비용 등 각종 기회 비용을 환산하면 1억 원에 육박한다. 이는 현재 5억짜리 집이 3년 후 6억 원으로 올라야 겨우 본전이 된다는 뜻이다. 현재 집 값의 수준에 비해 20%가량 오르는 것을 의미하는데, 현재 주택 시장에서 그렇게 오를 수 있을까? (87쪽)

국토부에 따르면 2009년 4월 미분양 물량은 16만 5641호로 사상 최고치를 경신했다. 수도권에서만 3415호가 늘었다. 건설 업체들이 4월 말까지 설정된 미분양 주택 양도세 감면 혜택을 받기 위해 그동안 감춰두었던 미분양 물량을 추가로 신고한 때문이다. 그런데 2009년 5월 전국 미분양 아파트는 15만 1938가국로 전월보다 다시 6353호가 줄어들었다고 국토부는 발표했다. 그토록 줄어들었다는 것이다. 이는 눈 가리고 아웅하는 식의 숫자 놀음에 가깝다. 국토부는 미분양 주택 구입시 양도세 한시 면제해주기로 한 대책이 효과를 발휘한 때문이라고 주장했다. 물론 일부 그런 측면이 있을 수도 있으나, 큰틀에서 보면 이는 속 보이는 거짓말일 뿐이다. 미분양 물량이 줄어든 가장 큰 이유는 분양 취소 때문이다. 4월 1500호, 5월 5500호, 6월 1100호 등 세 달 동안 8100호 가량의 분양이 취소 되었다. (95쪽)

언론들이 신규 주택 착공이 줄어들면 2~3년 후에 집값이 폭등할 것이라고 선공하는 것을 보면 정말 어이가 없다. 지금 미국과 세계 각국에서 현재 신규 주택 착공은 부동산 버블기에 비해 큰 폭으로 줄어들었다. 그렇다고 해서 외국 언론 가운데 신규 주택 착공 물량이 감소했기 때문에 2~3년 후 집값이 폭등할 우려가 있다고 보도하는 곳을 본적이 있는가. (118쪽)

2009년 현재 수도권 2기 신도시 12곳과 혁신 도시 10곳, 기업도시 6곳, 경제자유구역 5곳, 형정복합도시 및 도청 이전 신도시 4곳, 기타 지방 신도시 6곳 등을 포함해 전국에서 모두 43개 신도시가 개발되고 있다. 주택 보급률이 110%에 육박하고 주택 수요가 빠른 속도로 줄어 들 것으로 예상되는 상황에서 무려 520만 명을 수용할 수 있는 각종 신도시가 추진되고 있는 것이다. 이 같은 물량을 합리화하기 위하여 전국 지자제는 터무니없는 장래 인국 계획을 부풀리고 있다. 예를 들어, 강원도의 현재 인구는 146만 명인데, 강원도 내 각 도시의 인구 계획을 종합하면 2020년에는 300만 명이 넘는다는 식이다. (121쪽)

목차
저자 서문
1장 - 부동산
정말 지금이 집을 살 마지막 기회일까
사실관계부터 바로 보자
부동산 시장, 큰 그림을 보라
심층자료 - 과거 일본에서는 집값이 어떻게 떨어졌을까
강남 재건?축 집값, 재급락 가능성 높은 이유
집값, V자형 폭등이 어려운 이유
부동산, 막차에 올라타지 말라
미분양 물량, 해소에 최소 4~5년 걸린다
수도권 물량 폭탄, 이제부터 터진다
심층자료 - 주택 건설 실적 줄면 2~3년 후 집값 폭등?
심층자료 - 막대한 공급 물량 폭탄, 전국에서 터진다
국내 주택 시장, 일본 판박이 될까
집값, 언제 어떻게 꺼질까
주택 실수요자를 위한 10가지 조언
2장 - 부채와 유동성
한국 경제의 화약고, 부동산 담보대출
무차별 유동성 폭격으로 떠받친 부동산 버블
심층자료 - 부동산 투기 조장하던 정부가 부동산 투기 잡는다니…
빚, 언제까지 갚지 않을 수는 없다
심층자료 - 버블 붕괴의 시한폭탄은 계속 돌고 있다
인플레이션이냐? 디플레이션이냐?
심층자료 - 인플레이션 오면 집값은 떨어진다
‘단기 부동자금 800조 원’의 망령
용어해설 - 부동자금
3장 - 정보와 매트릭스
전직 신문기자로서 말하는 한국 신문이 속이는 법
아파트 가격부터 조작되고 있다
한국에는 부동산 버블이 없다고?
일본 부동산 불패론의 말로
주택 보급률에 대한 환상과 주택 수급 실상
부동산 선동 기사에 휘둘리지 않기 위한 15계명
폴 크루그먼에게 배우는 ‘MB정부에 속지 않는 법’